某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
A方案：一次性开发多层住宅45000m2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。
B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000m2建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅 36000m2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表7-3。
根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失 10万元。季利率为2%。见表7-4。
表7-3 A、B方案售价和销售情况汇总表
| 开发方案 | 建筑面积 (×104m2) | 销路好 | 销路差 | |||||
| 售价 (元/m2) | 销售率 (%) | 售价 (元/m2) | 销售率 (%) | |||||
| A方案 | 多层住宅 | 4.5 | 4800 | 100 | ||||
| B方案 | 一期 | 高层住宅 | 3.6 | 5500 | 100 | |||
| 二期 | 一期销路好 | 高层住宅 | 3.6 | 5500 | 100 | |||
| 一期销路差 | 多层住宅 | 2.2 | 4800 | 100 | ||||
| 停建 | — | — | — | — | — | |||
| n | 4 | 5 | 6 | 12 | 15 | 18 |
| (P/A,2%,n) | 3.808 | 4.713 | 5.601 | 10.575 | 12.849 | 14.992 |
| (P/F,2%,n) | 0.924 | 0.906 | 0.888 | 0.788 | 0.743 | 0.700 |
2．绘制两级决策的决策树。
3．试决定采用哪个方案。
注：计算结果保留两位小数。
参考答案：
计算季平均销售收入 A方案开发多层住宅： 销路好 4.5×4800×100%÷6＝3600(万元) 销路差 4.5×4300×80%÷6＝2580(万元) B方案一期 开发高层住宅 销路好 3.6×5500×100%÷5＝3960(万元) 销路差 3.6×5000×70%÷5＝2520(万元) B方案二期 开发高层住宅 3.6×5500×100%÷5＝3960(万元) 开发多层住宅 销路好 2.2×4800×100%÷5＝2112(万元) 销路差 2.2×4300×80%÷5＝1513.6(万元) 2．两级决策树(图7-1)
3．方案判定 机会点① 净现值的期望值：(3600×0.7+2580×0.3)×(P/A，2%，6)-9000＝(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000＝9449.69(万元)
机会点② 净现值的期望值：[10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)]×0.6+[4507.78×(P/F，2%，5)+ 2520×(P/A，2%，5)]×0.4-8100＝(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6+(4507.78×0.906+2520×4.713)×0.4-8100 =16940.40+6384.32-8100＝15224.72(万元)
根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。 机会点③ 净现值的期望值：3960×(P/A，2%，5)×1.0-8100＝3960×4.713×1.0-8100＝10563.48(万元)
机会点④ 净现值的期望值：-10×(P/A，2%，5)＝-10×4.713＝-47.13(万元) 机会点⑤ 净现值的期望值：(2112×0.7+1513.6×0.3)×(P/A，2%，5)-4600＝(2112×0.7+1513.6×0.3)×4.713-4600＝4507.78(万元)
根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。[考点]绘制两级决策方案的决策树 机会点期望值的计算 选择最优方案