问题
问答题
某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
答案
参考答案：
计算时点为2003年8月1日根据项目投资现金流量表，计算店面购买总价为：
1.1×50=55(万元)，投资者两次共支付：5+11.5=16.5(万元)，抵押贷款总额为：55-16.5=38.5(万元)，10年贷款利率为6.5%，年末等额还款会额为：A=Pi/[1-(1+i)-n]=38.5×6.5%/
=53555.3(元/年)
以2013年8月1日为计算时点，以12%作为投资收益率，计算项目净现值，使其为零，便可求得物业转售最低售价(总价以及单价)：
解得x=359215.89
2013年8月1日的最低转售总价为359222元，转售单价为7184.5元/m2。