问题 单项选择题

采购/选聘个人咨询专家的程序中,不提交银行审批的内容是( )。

A.最终的任务大纲

B.咨询专家排名及其简历

C.拟用的合同草纲

D.咨询服务进度计划

答案

参考答案:D

读图填空题
问答题

分析下述评估报告,指出其中存在的问题,并加以说明。

××市华兴酒家评估报告

一、评估单位:宇辰房地产估价公司

二、委托单位:康达工贸公司

三、评估期日:1995年8月1日~1995年8月30日

四、评估目的:为人股评估房地产价格

五、评估人员:(略)

六、评估原则与依据:(略)

七、华兴酒家概况:

华兴酒家位于××市江南大道1号,所处地段优越,交通便利。华兴酒家共二层,砖混结构,外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅,建筑面积305m2,内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙,大理石地板,轻钢龙骨石膏板吊顶,主要经营自助火锅,每位消费20元;二层为包厢,建筑面积450m2,每问楼面铺地毯,内墙挂彩色壁毯,每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯,菜肴以川菜风味为主,平均每位消费40元。

华兴酒家占地500m2,土地使用年限为40年,从1990年8月30日起至2030年8月30日止。

八、评估过程:

1.选择评估方法:考虑到华兴酒家收益比较稳定,其收益状况在同类酒家中属中等水平,故选用收益还原法。其计算公式为:评估价格

(式中:A:年总收入,C:年总支出,r:土地还原利率,n:收益年期)。

2.确定还原利率:根据市统计局提供资料,列表如下:

 该市1995年一年期贷款年利率 该市1995年酒楼物业租售比 该市1995年同类酒楼物业平均收益率 该市1995年比1994年物价上涨率 该市1995年经济增长率

13%

15%

15%

15%

12%

对上表数据进行分析后,拟定以其平均值作为还原利率比较合适:

r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%

3.计算年总收入

(1)首层大餐厅有200个座位,每天中午晚上两次营业,上座率均为65%,每人次自助火锅消费20元,一年按350天计算则一年总收入为:

200×2×65%×20×350=1820000(元)

(2)二层有20间包厢,每间包厢平均6个座位,每天按中午、晚上两次营业计算,平均每次上座率70%,每人次平均消费40元,一年按350天计算,则一年总收入为:

20×6×2×40×350=3360000(元)

(3)年总收入为:1820000+3360000=5180000(元)

4.计算年总支出

(1)营业税及附加:按总收入的5.5%计算

5180000×5.5%=284900(元)

(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等):按总收入的50%计算

5180000×50%=2590000(元)

(3)管理人员工资:40人,每人每月400元,则

400×40×12=192000(元)

(4)综合管理费:每年按总收入的5%计算

5180000×5%=259000(元)

(5)保险费:按投保金额200万元的0.3%计算

200000×0.3%=6000(元)

(6)固定资产折旧费:按注册资金800万元的9%计算

8000000×9%=720000(元)

(7)广告宣传费:按总收入的0.5%计算

5180000×0.5%=25900(元)

(8)房屋及设备更新费:按注册资金的1%计算

8000000×1%=80000(元)

(9)人员培训费:按总收入的0.5%计算

5180000×0.5%=25900(元)

(10)其他费用:按总收入的5%计算

5180000×5%=259000(元)

(11)年总支出为4442700元

5.评估价格计算

根据公式

九、评估结论:

经采用收益还原法评估,华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。

宇辰房地产估价公司(公章)

1995年8月30日