采购/选聘个人咨询专家的程序中,不提交银行审批的内容是( )。
A.最终的任务大纲
B.咨询专家排名及其简历
C.拟用的合同草纲
D.咨询服务进度计划
参考答案:D
采购/选聘个人咨询专家的程序中,不提交银行审批的内容是( )。
A.最终的任务大纲
B.咨询专家排名及其简历
C.拟用的合同草纲
D.咨询服务进度计划
参考答案:D
分析下述评估报告,指出其中存在的问题,并加以说明。
××市华兴酒家评估报告
一、评估单位:宇辰房地产估价公司
二、委托单位:康达工贸公司
三、评估期日:1995年8月1日~1995年8月30日
四、评估目的:为人股评估房地产价格
五、评估人员:(略)
六、评估原则与依据:(略)
七、华兴酒家概况:
华兴酒家位于××市江南大道1号,所处地段优越,交通便利。华兴酒家共二层,砖混结构,外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅,建筑面积305m2,内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙,大理石地板,轻钢龙骨石膏板吊顶,主要经营自助火锅,每位消费20元;二层为包厢,建筑面积450m2,每问楼面铺地毯,内墙挂彩色壁毯,每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯,菜肴以川菜风味为主,平均每位消费40元。
华兴酒家占地500m2,土地使用年限为40年,从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程:
1.选择评估方法:考虑到华兴酒家收益比较稳定,其收益状况在同类酒家中属中等水平,故选用收益还原法。其计算公式为:评估价格
(式中:A:年总收入,C:年总支出,r:土地还原利率,n:收益年期)。
2.确定还原利率:根据市统计局提供资料,列表如下:
该市1995年一年期贷款年利率 | 该市1995年酒楼物业租售比 | 该市1995年同类酒楼物业平均收益率 | 该市1995年比1994年物价上涨率 | 该市1995年经济增长率 |
13% | 15% | 15% | 15% | 12% |
对上表数据进行分析后,拟定以其平均值作为还原利率比较合适:
r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
3.计算年总收入
(1)首层大餐厅有200个座位,每天中午晚上两次营业,上座率均为65%,每人次自助火锅消费20元,一年按350天计算则一年总收入为:
200×2×65%×20×350=1820000(元)
(2)二层有20间包厢,每间包厢平均6个座位,每天按中午、晚上两次营业计算,平均每次上座率70%,每人次平均消费40元,一年按350天计算,则一年总收入为:
20×6×2×40×350=3360000(元)
(3)年总收入为:1820000+3360000=5180000(元)
4.计算年总支出
(1)营业税及附加:按总收入的5.5%计算
5180000×5.5%=284900(元)
(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等):按总收入的50%计算
5180000×50%=2590000(元)
(3)管理人员工资:40人,每人每月400元,则
400×40×12=192000(元)
(4)综合管理费:每年按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(5)保险费:按投保金额200万元的0.3%计算
200000×0.3%=6000(元)
(6)固定资产折旧费:按注册资金800万元的9%计算
8000000×9%=720000(元)
(7)广告宣传费:按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(8)房屋及设备更新费:按注册资金的1%计算
8000000×1%=80000(元)
(9)人员培训费:按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(10)其他费用:按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(11)年总支出为4442700元
5.评估价格计算
根据公式
九、评估结论:
经采用收益还原法评估,华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。
宇辰房地产估价公司(公章)
1995年8月30日