问题 问答题

某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估,试选择两种主要的评估方法,并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

答案

参考答案:

答:1.应首选市场法和收益法评估,因为有条件选用市场法的,应首选市场法;有收益或类似房地产有收益的房地产估价的,应选用收益法作为其中的一种估价方法。2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平,然后综合确定最终的市场价值作为拍卖保留价(即拍卖底价);②选取相关案例资料,比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异;③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;④按该偏低的幅度对估价结果进行调整计算后给出一个参考价格,供法院参考。

解析:依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条"拍卖财产经过评估的,评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的,保留价由人民法院参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见",应按照市场价格确定拍卖底价;但由于房地产强制估价具有强制处分、快速变现和消费者额外支出等特点,客观上决定了拍卖保留价应该比正常市场价值低,也就是说强制拍卖评估价客观上应该比正常市场价值低才合理,这就是政策或法律规定与实际情况脱节的矛盾,在具体评估实践中可以像上述解答这样,给出两个价格供法院参考。

阅读理解与欣赏

大地的语言  阿来

(1)朋友来电话,招呼去河南。

(2)一次次刚刚离开一座城市就进入另一座城市。重复的其实都是同一种体验:在不断兴奋的过程中渐渐感到怅然若失。行车不到十分钟,就在我靠着车窗将要昏昏然睡去时,超乎我想象的景观出现了。在我眼前出现了宽广得似乎漫无边际的田野。

(3)收获了一季小麦的大地上,玉米、无边无际的玉米在大地的宽广中拔节生长。绿油油的叶片在阳光下闪烁,在细雨中吮吸。这片大地在中国肯定是最早被耕种的土地,世界上肯定也少有这种先后被石头工具、青铜工具、铁制工具和今天燃烧着石油的机具都耕作过的土地。翻开一部中国史,中原大地兵连祸接,旱涝交替。但我的眼前确实出现了生机勃勃的大地,这片土地还有那么深厚的肥力滋养这么茁壮的庄稼,生长人类的食粮。无边无际的绿色仍然充满生机,庄稼地之间,一排排的树木,标示出了道路、水渠,同时也遮掩了那些素朴的北方村庄。我喜欢这样的景象。这是让人心安的景象。

(4)一望无际的玉米亭亭玉立,茎并着茎,根须在地下交错,叶与叶互相摩挲着絮絮私语,它们还化作一道道的绿浪,把风和自己的芬芳推到更远的地方。在一条飞速延展的高速公路两边,我的视野里始终都是这让人心安的景象。

(5)转上另外一条高速路,醒目的路牌标示着一些城市的名字。这些道路经过乡野,但目的是连接那些巨大的城市,或者干脆就是城市插到乡村身上的吸管。资本与技术的循环系统其实片刻不能缺少从古至今那些最基本的物质的支撑。但在这样的原野上,至少在我的感觉中,那些城市显得遥远了。视野里掠到身后,以及扑面而来的,依然是农耕的连绵田野。

(6)我呵气成雾,在车窗上描画一个个汉字。

(7)这些象形的汉字在几千年前,就从这块土地上像庄稼一样生长出来。在我脑海中,它们不是今天在电脑字库里的模样,而是它们刚刚生长出来的时候的模样,刚刚被刻在甲骨之上的模样,刚刚被镌刻到青铜上的模样。

(8)这是一个个生动而又亲切的形象。

(9)土,最初的样子就是一棵苗破土而出,或者一棵树站立在地平线上。田,不仅仅是生长植物的土壤,还有纵横的阡陌、灌渠、道路。禾,一棵直立的植株上端以可爱的姿态斜倚着一个结了实的穗子。

(10)车窗模糊了,我继续在心里描摹从这片大地上生长出来的那些字:麦、黍、瓜、麻、菽。

(11)我看见了那些使这些字具有了生动形象的人。从井中汲水的人。操耒犁地的人。以臼舂谷的人。

(12)眼下的大地,麦收季节已经过去了,几百年前才来到中国大地上的玉米正在茁壮生长。那些健壮的植株上,顶端的雄蕊披拂着红缨,已然开放,轻风吹来,就摇落了花粉,纷纷扬扬地落入下方那些腋生的雌性花上。那些子房颤动着受孕,暗含着安安静静的喜悦,一天天膨胀,一天天饱满。待秋风起时,就会从田野走进农家小小的仓房。

(13)我们到达了淮阳——穿过了大片属于淮阳的田野。让人心安的田野,庄稼茁壮生长的田野。古老的,经历了七灾八难仍然在默默奉献的田野,还未被加工区、开发区、新城镇分割得七零八落的田野。

(选自《2009中国散文排行榜》有改动

小题1:结合语境,分析下面句子中加点词语的含义。(3分)

这些象形的汉字在几千年前,就从这块土地上像庄稼一样生长出来。

小题2:本文语言生动形象、内涵丰富,表现力强。请从下面两句话中任选其一,仔细品析。(3分)

①一望无际的玉米亭亭玉立,茎并着茎,根须在地下交错,叶与叶互相摩挲着絮絮私语,它们还化作一道道的绿浪、把风和自己的芬芳推到更远的地方。

②这些道路经过乡野,但目的是连接那些巨大的城市,或者干脆就是城市插到乡村身上的吸管。

小题3:认真阅读选文最后一自然段,结合全文内容,说说这段话在文中有何作用。(从结构和内容两方面分析)(4分)

小题4:有人说,现代人不能“不能早餐吃风险投资,中餐吃对冲基金,晚间配上红酒的大餐不能直接是房地产,他们好像一心要让人们忘记大地。”读完本文后,你对此有什么看法?(4分)

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