某房地产开发公司欲参加宗地A的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对宗地A进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料具体如下。
(1)宗地A面积为2500平方米，规划用途为住宅用地，出让年期为住宅用地法定最高年限，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为12%，土地还原率为8%。
(4)在宗地A所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：
实例B，3350元/平方米；
实例C，2990元/平方米；
实例D，2760元/平方米。
宗地A地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
参考答案：
1．解题思路
本题先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
2．计算步骤
(1)采用市场比较法确定不动产总价
1)分别计算3个案例的试算价格
2)采用算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价=(3559.67+2833.48+2823.06)/3=3072.07(元/平方米)
不动产总价=3072.07×2500×4=3072.07(万元)
(2)计算建筑成本费用及利润
1)建筑费=700万元
2)专业费=700万元×6%=42(万元)
3)不可预见费=700万元×4%=28(万元)
4)利息=(700+42+28)×[(1+12%)1-1]+地价×[(1+12%)2-1]=92.4+0.2544×地价
5)税金=3072.07×6%=184.32(万元)
6)开发利润=3072.07×15%=460.81(万元)
(3)计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=3072.07-700-42-28-92.4-0.2544×地价-184.32-460.81
1.2544×地价=1564.54(万元)
地价=1247.24万元
单位地价=1247.24/2500=4988.97(元/平方米)
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