A公司于2001年7月通过拍卖竞得一宗位于B市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年7月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，A公司2006年7月委托土地评估机构进行评估，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示：
①B市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米。
②管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。
③除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年7月31日。
请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
参考答案：1．解题思路
本题中估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，宜选用收益还原法评估。由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。
2．计算公式
土地价格=土地纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期]
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
3．计算步骤
(1)房地年总收益
房地年总收益=50×950×12
=570000(元)
(2)计算年总费用
①年管理费=50×950×12×5%
=28500(元)
②年维修费=1600×950×2%
=30400(元)
③年保险费=1600×950×0.2%
=3040(元)
④年税金=35×950
=33250(元)
⑤年折旧费=1600×950/(50-1)
=31020.41(元)
⑥年总费用=①+②+③+④+⑤
=28500+30400+3040+33250+31020
=126210(元)
(3)建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率
=(1600×950-31020.41×4)×8%
=111674(元)
(4)土地年纯收益
土地年纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益
=570000-126210-111674
=332116(元)
(5)计算2006年6月的土地价格
土地总价格=a/γ×[1-1/(1+γ)n]
=332116/6%×[1-1/(1+6%)45]
=5133129(元)
=513(万元)
土地单位价格=5133129÷800
=6416(元/平方米)
(6)建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限
=1600×950-31020×4
=1395920(元)
(7)土地及建筑物一体总价格
土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值
=5133129+1395920
=6529049(元)
=652(万元)
土地及建筑物一体单价=6529049÷800
=8161(元/平方米)
或：
土地及建筑物一体单价=6529049÷950
=6873(元/建筑平方米)