某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证，该建筑物是建设局2006年4月1日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年)，并自筹资金开始建设的，于2008年4月全部竣工并交付使用。价格鉴证日为2010年4月1日。建筑物的概况如下：
1．总建筑面积为6611m2，土地面积为1502m2，现以对外出租为经营方式；
2．1～2层建筑面积为2000m2，月租金为每1m2使用面积80元，建筑面积与使用面积之比为1:0.80；
3．3～4层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积60元；
4．5～6层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积40元；
5．7层建筑面积410m2，月租金为每1m2建筑面积20元；
6．8层建筑面积201m2，月租金为每1m2建筑面积10元；
7．1～6层、7～8层空置及租金损失分别是10%和20%。
土地使用费为500元/m2，管理费、维修费、广告宣传费、保险费、税费、水电费分别按照年收益的6%、5%、3%、7%、12%、15%计算，资本化率为7%，各租金收入和费用是客观而正常的。
要求：采用收益法估算该建筑物的鉴证价值。
参考答案：
采用收益法，由题意： (1)估算交易中心的年收益总额 1～2层年收益=2000×0.8×80×12×(1-10%)=138.24(万元) 3～4层年收益=2000×60×12×(1-10%)=129.6(万元) 5～6层年收益=2000×40×12×(1-10%)=86.4(万元) 7层年收益=410×20×12×(1-20%)=7.87(万元) 8层年收益=201×10×12×(1-20%)=1.93(万元) 年收益总额=138.24+129.6+86.4+7.87+1.93=364.04(万元) (2)估算交易中心的年经营费用总额 土地使用费=1502×500=75.1(万元) 管理费=364.04×6%=21.84(万元) 维修费=364.04×5%=18.20(万元) 广告宣传费=364.04×3%=10.92(万元) 保险费=364.04×7%=25.48(万元) 税费=364.04×12%=43.68(万元) 水电费=364.04×15%=54.61(万元) 年运营费用总额=75.1+21.84+18.20+10.92+25.48+43.68+54.61 =249.83(万元) (3)计算净收益 净收益=364.04-249.83=114.21(万元) (4)估算建筑物的鉴证价值 在价格鉴证日，该标的物已经使用了4年，剩余使用年限为36年，则：
