东海股份有限公司(以下称为“东海公司”)为一家房地产开发企业，2009～2011年发生的有关交易或事项如下： (1)2009年7月1日，东海公司由于开发商品房需要土地，与乙公司达成协议：乙公司将原用于生产的破旧厂房拆除后，将“五通一平”的土地转让给东海公司。该土地使用权尚可使用30年，其账面价值为22000万元(其中无形资产账面余额为40000万元，累计摊销 18000万元)，经委托房地产资产评估机构评估，其价值为30000万元。该笔土地转让款项东海公司除支付货币资金6000万元外，其余用东海公司拥有的市价为24000万元的债券作为支付对价。同日，交易双方办妥了相关的债券交割、产权转让和款项支付等手续。 该债券系东海公司于2008年7月1日购入的三年期债券，购入时作为可供出售金融资产。在上述资产置换日，与该债券有关科目的账面余额为：“可供出售金融资产——成本”23000万元、“可供出售金融资产——公允价值变动”600万元。 乙公司取得该债券后，不准备持有至到期，作为交易性金融资产。 (2)东海公司换入土地使用权后，由于房地产开发方案有所调整，公司将富余的1/4土地出租给丙公司，租期2年，从2010年1月1日～2011年12月31日，每年租金300万元，在每年年末收取。假设该部分土地使用权可以单独计量，东海公司将其转为投资性房地产，并按照成本模式计量。 (3)2011年末，东海公司由于开发的商品房销售不佳，资金周转困难，无法归还到期的银行贷款，经与贷款银行协商，达成如下债务重组方案：截至2011年12月31日，东海公司累计未归还到期的长期借款本金8000万元，应付利息300万元，共计8300万元。银行免除东海公司利息200万元，所欠的8100万元东海公司用货币资金归还1000万元，其余7100万元用出租到期收回的土地作为对价归还。 该债务重组涉及的相关产权过户手续和款项支付已经办理完毕，双方办妥了债务解除手续。 (4)假设上述交易不考虑相关税费。 [要求] (1)判断东海公司用债券交换土地使用权是否属于非货币性资产交换，并进行相应的会计处理。 (2)判断乙公司用土地使用权交换债券是否属于非货币性资产交换，并进行相应的会计处理。 (3)对东海公司2010年、2011年出租土地使用权进行账务处理。 (4)对东海公司债务重组进行账务处理。(单位：万元)
参考答案：
解析：(1)判断东海公司用债券交换土地使用权是否属于非货币性资产交换，并进行相应的会计处理 东海公司支付补价所占比重=支付的补价÷(支付的补价+换出资产公允价值)=6000÷ (6000+24000)=20%＜25%，属于非货币性资产交换。 由于换入的土地使用权与换出的债券的未来现金流量在时间、金额和风险上显著不同，该交换具有商业实质，在换入换出资产公允价值能够可靠计量下，换入资产应按公允价值入账。东海公司的账务处理是： 借：无形资产——土地使用权 30000 公允价值变动损益 600 贷：银行存款 6000 可供出售金融资产——成本 23000 可供出售金融资产——公允价值变动 600 投资收益 1000 (2)判断乙公司用土地使用权交换债券是否属于非货币性资产交换，并进行相应的会计处理 乙公司收到补价所占比重=收到的补价÷换出资产的公允价值=6000÷30000=20%＜25%，属于非货币性资产交换。 由于换入的债券与换出的土地使用权的未来现金流量在时间、金额和风险上显著不同，该交换具有商业实质，在换入换出资产公允价值能够可靠计量下，换入资产应按公允价值入账。乙公司的账务处理是： 借：银行存款 6000 交易性金融资产——成本 24000 累计摊销 18000 贷：无形资产——土地使用权 40000 营业外收入(30000-22000) 8000 (3)对东海公司2010年、2011年出租土地使用权进行账务处理 2010年出租时，应将无形资产转为投资性房地产。东海公司2009年7月取得土地使用权后，按30年摊销，每年摊销1000万元，至2009年末已摊销500万元。东海公司出租土地使用权时的账务处理是： 借：投资性房地产 7500 累计摊销(500÷4) 125 贷：无形资产——土地使用权(30000÷4) 7500 投资性房地产累计摊销 125 2010年末收取租金，确认收入和成本： 借：银行存款 300 贷：其他业务收入 300 借：其他业务成本 250 贷：投资性房地产累计摊销 250 2011年末收取租金，确认收入和成本同2010年。 (4)对东海公司债务重组进行账务处理 债务重组日，该投资性房地产的账面余额为7500万元，已累计摊销625万元，账面价值为6875万元。债务重组日东海公司的账务处理是： 借：长期借款——本金 8000 应付利息 300 贷：银行存款 1000 其他业务收入 7100 营业外收入——债务重组利得 200 借：其他业务成本 6875 投资性房地产累计摊销 625 贷：投资性房地产 7500