运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。

A.净运营收益

B.潜在毛收入

C.有效净收入

D.税前现金流量