病有标本
参考答案:指疾病的发生有先后、缓急、主次之分。
病有标本
参考答案:指疾病的发生有先后、缓急、主次之分。
上海市某旧小区进行房屋征收,某估价公司采用市场法进行评估,计算过程如下:
征收范围北至××路,南至××路,西至××路,东至××路,除部分沿街底层为店铺外,其余均为居住房屋。
根据估价师现场踏勘,征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门,总层数2层,公用灶间,无管道煤气,无卫生设备,底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。
沿街居住房屋大部分同上,有管道煤气;有小部分为混合结构3层,每层设公用卫生间、走廊灶间。
假设估价对象典型房屋为:普通石库门底层,朝南,无天井,灶间三户合用,无卫生间,不沿街。
根据市场法的替代原理,选择2001年8月~2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例,进行交易日期、区域因素和个别因素修正,具体计算如下:
因素条件说明表
1.交易情况
案例为正常市场成交价,不修正。
2.交易日期
根据上海二手房指数报告,按上海二手房指数的变化幅度取表中值,分别调整(因5月的指数尚未出台,本测算假设4~5月上升幅度为0.5%)。
3.区域因素
案例与估价对象相近,不修正。
4.个别因素
朝向:按下表根据朝向因素相应地进行系数修正;
主卧朝向 | 北 | 西 | 东 | 一间朝南 | 二间朝南 | 三间朝南 |
修正系数 | -6% | -2% | -1% | 0% | 1% | 2% |
层次:参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数,分别修正到底层;
设备:有管道煤气,调整1%;有抽水马桶三户合用,调整1%;
其他:底层天井独用,调整3.5%;阳台调整1%。
根据比较案例一~五计算结果,取其算术平均值:
估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)
以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。
具体计算过程详见下表。