下列估价报告存在多处错误，请指明(本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去)。
一、封面(略)
二、目录(略)
三、致估价委托估价方函(略)
四、注册房地产估价师声明(略)
五、估价的假设和限制条件(略)
六、××别墅房地产估价结果报告
(一)委托估价方
××市恒通房地产开发公司
(二)受理估价方
××市房地产估价事务所
资质等级及编号(略)
(三)估价对象概况
1．土地情况
A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m2。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
(四)估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
(五)估价时点
1998年4月15日
(六)估价方法
(1)采用的估价方法为：市场法、成本法。
(2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
(七)估价结果
别墅现有房地产价格=2476．53+3072.51=5549.04(万元)
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)
七、××别墅房地产估价技术报告
(六)估价测算过程(仅列出第六项，其他项目略)
(1)土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价(略)。
计算结果为：3324元/m2。
B．利用市场法进行土地估价。
| A | B | C | 估价对象 | |
| 用途 | 别墅 | 别墅 | 别墅 | 别墅 |
| 交易情况 | 协议 | 拍卖 | 招标 | 拍卖 |
| 交易日期 | 95.5 | 97.6 | 97.6 | 98.4 |
| 房地产状况中的区位状况 | 五类 | 四类 | 六类 | 五类 |
| 房地产状况中的实物状况 | 一般 | 较好 | 较差 | 一般 |
| A | B | C | |
| 土地单价/(元/m2) | 3100 | 3300 | 3700 |
| 交易情况修正 | 100/80 | 100/100 | 100/99 |
| 市场状况调整 | 110/100 | 100/100 | 100/100 |
| 房地产状况中的区位状况调整(权重0.6) | 100/100 | 102/100 | 98/100 |
| 房地产状况中的实物状况调整(权重0.4) | 100/100 | 100/97 | 100/103 |
| 比准价格/(元/m2) | 4262.5 | 3380.42 | 3648.98 |
用市场法算出土地单价为3763.97元/m2
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m2)
C．土地估价综合结果。
土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7()00=2480.79(万元)
(2)别墅建筑物估价。
计算结果为：3072.51(万元)。
(3)别墅现有房地产价格为：5553.3(万元)。
八、附件、说明、其他资料(略)
参考答案：缺委托方法定代表人和住所。
(2)缺估价方法定代表人和住所。
(3)缺估价对象区位状况介绍，如公共配套设施情况完备程度说明。
(4)估价对象中，缺少权益状况的描述，如是否含有共有权，是否设立了抵押权等他项权利，缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明等。
(5)缺价值定义。
(6)缺估价依据。
(7)缺估价原则。
(8)缺估价方法的定义和选用理由。
(9)未对三个可比实例成交价格内涵作说明或介绍。
(10)估价结果缺大写表示。
(11)估价结果缺单价或者不列出单价的理由。
(12)可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例。
(13)可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长。
(14)交易情况修正没说明理由。
(15)市场状况调整没说明理由。
(16)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明。
(17)在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒。
(18)在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数。
(19)区位和实物调整系数权重取值无依据。
(20)土地单价取平均值未说明理由。
(21)技术报告中缺“估价结果确定”。