二、目录(略)
三、致估价委托方函(略)
四、注册房地产估价师声明(略)
五、估价的假设和限制条件(略)
六、××别墅房地产估价结果报告
(一)委托估价方
××市恒通房地产开发公司
(二)受理估价方
××市房地产估价事务所
资质等级及编号(略)
(三)估价对象概况
1．土地情况
A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m²。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378m²。
2．地上物情况
A、B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A、B、C、D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。
(四)估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
(五)估价时点
1998年4月15日
(六)估价方法
(1)采用的估价方法为：市场法、成本法。
(2)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
(七)估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元)
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略)
七、××别墅房地产估价技术报告(仅列出第六项，其他项目略)
(六)估价测算过程
(1)土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m²，土地开发费用为1644元/m²，土地使用权出让金为480元/m²，以上三项合计为3324元/m²。
B．利用市场法进行土地估价

	A	B	C	估价对象
用途	别墅	别墅	别墅	别墅
交易情况	协议	拍卖	招标	拍卖
交易日期	95.5	91.6	97.6	98.4
房地产状况中的区位状况	五类	四类	六类	五类
房地产状况中的实物状况	一般	较好	较差	一般

选取三个可比实例A、B、C。(注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差)。根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

	A	B	C
土地单价/(元/m2)	3100	3300	3700
交易情况修正	100/80	100/100	100/99
交易日期调整	110/100	100/100	100/100
房地产状况中的区位状况调整(权重0.6)	100/100	102/100	98/100
房地产状况中的实物状况调整(权重0.4)	100/100	100/97	100/103
比准价格/(元/m2)	4262.5	3380.42	3648.98

比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97(元/m²)
用市场法算出土地单价为3763.97元/m²
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99(元/m²)
C土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)
(2)别墅建筑物估价。
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428&/m²，包含建筑费(含结构、装修、设备、I红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m²)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
C．现有别墅建筑物价格：
3428×7548+1714×2830=3072.51(万元)
(3)别墅现有房地产价格。
2480.79+3072.51=5553.3(万元)
八、附件、说明、其他资料(略)