问题
问答题
案例
某市一家拍卖行刚刚成立之后，第一起拍卖就是接受该市中级人民法院的委托，拍卖查封的某处房产。因为是第一笔生意，A拍卖行格外认真，严格按照程序办理委托、评估、公告、展示、拍卖等事宜。其中的现场展示环节，更是邀请所有的竞买人对拍卖房地产进行现场参观，并请人介绍房屋的状况，因此，拍品成交相当顺利。谁知道，拍卖结束后，该房产的买受人却拒不付款，其理由有以下几点：①该拍卖行不是当地政府指定的拍卖行，因此不具备承接此次拍卖的资格；②该房地产的成交价格低于事先评估机构评估的价格；③拍卖现场拍卖行没有告知该房产已有承租的情况。
(1)买受人提出的理由①是否成立为什么
(2)买受人提出的理由②是否成立为什么
(3)买受人提出的理由③是否成立为什么
(4)在房屋出售时，我国法律对承租人有什么特殊保护规定
答案
参考答案：(1)不成立。
在我国，只有进行公物拍卖才必须委托政府指定的拍卖行。司法强制拍卖不属于公物拍卖的范畴，因此，无需由指定的拍卖行进行拍卖。
(2)不成立。
人民法院委托拍卖的财产应当进行评估，评估的结果作为确定保留价的参考，但是，这并不是意味着保留价必须等于评估价格，最高竞价只要等于或高于保留价就可以成交。
(3)成立。
在房屋有承租人的场合，无论在权利上还是实际使用上都存在瑕疵。按照我国《拍卖法》的规定，在拍卖标的存在瑕疵的场合，拍卖人应当承担瑕疵担保责任。
(4)按照我国合同法的规定，在房屋出卖时对承租人有特殊的保护：①出卖人必须出卖前合同期限内通知承租人；②承租人享有同等条件下的优先购买权；③租凭期间内，所有权转移的，不影响租凭合同的效力。