参考答案：

（1）搜集有关房地产收入和费用的资料

（2）估算潜在毛收入

（3）估算有效毛收入

（4）估算运营费用

（5）估算纯收益

（6）选用适当的还原利率

（7）选用适当的计算公式求出收益价格