问题 问答题 案例分析题

某电网工程公司承接的2标段500kV超高压直流输电线路建设工程,线路长度63km,铁塔133基,沿线海拔1000~2000m,属于覆冰区。电网工程公司认真编排了施工程序,编写了施工方案,并制订了突发事件的应急预案。经过一年的紧张施工,隐蔽工程的验收,按基础工程、杆塔组立、架线工程、接地工程实施验收的中间验收合格后,工程进入竣工验收。

竣工验收过程中,由国网直流公司等单位专家组成的验收组,分成三个现场组及一个资料组,涵盖测量、通道、铁塔、走线等相关专业,严格按照竣工验收的规定,对2标段进行检查,现场共抽查了三个耐张段,全面细致检查实测了9基铁塔的基础、铁塔、架线、接地、线防等相关内容。

通过检查,验收组一致认为,由该公司承建的2标段施工质量优良,工程资料档案符合要求,现场实物抽检项目及数据符合设计,工程质量优良,满足验收规范要求。

工程竣工资料主要包含哪些内容?

答案

参考答案:工程竣工资料的内容主要包括:工程施工质量验收记录;修改后的竣工图;设计变更通知单及工程联系单;原材料和器材出厂质量合格证明和试验记录;代用材料清单;工程试验报告和记录;未按设计施工的各项明细表及附图;施工缺陷处理明细表及附图;相关协议书等。

问答题

某公司征用一宗土地,征地过程总税费按征地款的5%计,欲在上面建筑地上3层,地下1层的建材超市,土地面积为26500m2,依据规划拟建设建筑面积为47370m2,其中,地上建筑面积36585m2,地下建筑面积10785m2(其中,设备用房面积:747m2,停车场面积:10038m2)
评估测算地价采用假设开发法计算如下:
1.开发价值
该项目为建材超市,地上建筑面积为36585m2,根据该地区同类物业收益平均水平,结合估价对象实际情况,确定每平方米日租金为3元,估价对象的有效出租面积比率为 90%,空置率为10%,则:
有效出租率=90%-10%=80%
年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元
考虑年管理费用为租赁收入的10%,租赁房产税为租金收入的12%,维修费用为租金收入的10%,营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。折现率取10%。
开发经营期限的确定:开发经营期限按照出让年限40年计算,其中建设期为2年,经营期为38年。
开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%×[1-1/(1+10%)38]/(1+10%)2
=147465556元
单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2
2.总开发成本
根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准,结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。
3.开发商利润
根据本项目实际情况,确定其开发期为2年,根据本市土地出让地价评估技术标准,开发周期为3年的项目投资回报率为20%。
开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2
4.开发余值
开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润
=4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2
5.土地价值为1489.2元/m2

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