下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
客观租金=(295.60+311.50+280.88)/3=295.99(元/m2)
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015m2)
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
=9015×295.99
=2134680(元)
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即：
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%
=2134680×3%
=64040(元)
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%
=9015×750×2%
=135225(元)
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2%
=9015×750×0.2%
=13522(元)
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12%
=2134680(元)×12%
=256162(元)
营业税=房地年总收益×5%
=2134680×5%
=106734(元)
税金合计=房产税+营业税
=256162+106734
=362896(元)
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为0。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期
=9015×750×(1-0)/35
=193179(元)
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=64040+135225+13522+362896+193179
=768862(元)
4．计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
=2134680-768862
=1365818(元)
5．计算土地纯收益
(1)土地还原率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。
(2)房屋还原率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=9015×750×75%
=5070938(元)
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
=5070938×10%
=507094(元)
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
=1365818-507094
=858724(元)
6．计算土地价格
总地价=(土地年纯收益/土地还原率)×[1-1/(1+土地还原率)使用年期]
=(858724/8%)×[1-1/(1+8%)35]
=10008428(元)
土地单价=10008428/2504.1
=3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2。)
请根据上述报告片断回答以下问题。
上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数
