(二)
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为25年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
试评价甲、乙两个方案的可行性，并用适宜的方法比较甲、乙两个方案的优劣。
参考答案：
用等额年值法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)15+136.75/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)20}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+53.65+28.00)万元=234.01万元
因为NPV甲＞0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元
因为NPV乙＞0，所以乙方案可行。
(2)计算甲、乙两方案的等额年值
由于甲、乙两方案的经营期不同，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
甲方案的等额年值
因为AW甲＞AW乙，所以甲方案优于乙方案。