甲公司拥有3幢房产,分别为A厂房、B仓库和C办公大楼,其中C办公大楼为甲公司和乙公司按份共有,甲公司占70%的份额,乙公司占30%份额。2010年发生了若干事项:
(1)2010年1月1日,甲公司与丙银行签订了流动资金周转借款合同,期限为1年,设定最高限额为500万元,以A厂房设定抵押,双方办理了抵押登记。2010年有关的借款明细如下表(不考虑利息):
(单位:万元)
时间 | 借款 | 还款 | 余额 |
2010-1-5 | 100 | 100 | |
2010-3-15 | 80 | 20 | |
2010-4-10 | 300 | 320 | |
2010-6-20 | 50 | 370 | |
2010-8-25 | 200 | 170 | |
2010-10-5 | 150 | 320 |
(3)甲公司向戊银行借款200万元,以B仓库设定抵押,双方于2010年3月15日签订了书面借款合同和抵押合同,2010年4月15日办理了抵押登记;2010年6月1日,甲公司未经戊银行同意,将B仓库转让给庚公司,以抵偿其欠付庚公司的250万元货款。戊银行得知后表示反对,庚公司又不愿意为甲公司代偿债务。
(4)2010年8月1日,甲公司未经乙公司同意,与寅建筑装饰公司签订合同,对C办公大楼进行整体装修,乙公司得知后表示反对,但是甲公司不顾反对,仍将C办公大楼装饰一新。2010年9月1日,甲公司经乙公司同意,将该办公大楼出租给己公司使用,收取年租金150万元。2010年11月1日,甲公司与辛公司达成协议,将自己持有的C办公大楼的份额转让给辛,但是乙公司和己公司均表示愿意以同等价格购买。
要求:
根据上述资料,回答下列问题。
(1)假定2010年12月31日,甲公司无法清偿其欠付丙银行的借款,丙银行将A厂房拍卖,所得800万元,丙银行有权优先受偿的数额是多少说明理由。
(2)甲公司和丁公司设定的是何种权利丁公司自何时取得该权利说明理由。
(3)甲公司将B仓库转让给庚公司的行为是否有效说明理由。
(4)乙公司是否有权反对甲公司对C办公大楼进行装修说明理由。
(5)甲公司应当将其持有的C办公大楼份额转让给乙公司、己公司还是辛公司说明理由。
参考答案:(1)丙银行有权优先受偿的数额为320万元。根据规定,抵押权人实现最高额抵押权时,如果实际发生的债权余额低于最高限额的,以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。在本题中,最高限额为500万元,实际发生的债权余额为320万元,丙银行应当按320万元优先受偿。
(2)甲公司和丁公司设定的是地役权。丁一公司自2010年2月10日取得权利。根据规定,地役权自地役权合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。在本题中,甲公司和丁公司于2010年2月10日签订的地役权合同,丁公司自该日起取得地役权。
(3)甲公司将B仓库转让给庚公司的行为无效。根据规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押贝才产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本题中,甲公司将B仓库转让给庚公司时未取得戊银行同意,庚公司又不愿意为甲公司代偿债务,转让行为无效。
(4)乙公司无权反对甲公司对C办公大楼进行装修。根据规定,对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。在本题中,甲公司所持C办公司大楼的份额已经超过2/3,有权独立决定对C办公大楼进行重新装修,不必取得乙公司的同意。
(5)甲公司应当将其持有的C办公大楼的份额转让给乙公司。根据规定,房屋共有人行使优先购买权的,承租人不得主张优先购买权。在本题中,乙公司是房屋共有人,己公司是承租人,在同等条件下,均享有优先购买权,但是乙公司的优先购买权优于己公司。