问题 问答题

案情:

甲有一套位于闹市区的三居室房屋,房屋位于8层(顶层)。2009年1月租与乙,租期3年,乙与妻子丙共同居住。乙在入住后,对于房屋进行了装修。装修后,乙为了减轻负担,在征求甲的同意之后,自己与妻子居住其中的一间,将另外两间分别转租给丁和戊,租期为1年。如果在租赁期间,从该楼下面经过的张小呆被从楼上落下的酒瓶砸伤,住院治疗,花费数万元。

问题:


如果在租赁期间内,乙不幸遇车祸死亡,丙可否继续居住为什么

答案

参考答案:可以。因为和承租人生前共同居住人可以按原理租赁合同继续承租。

解析:
1.根据《合同法》第215条之规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。该法第232条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本题中租赁期限均超过6个月,若不签订书面合同,则为定期租赁合同,合同当事人均可以行使随时解除合同的权利。
2.根据合同的相对性原理,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,合同关系只在出租人和承租人之间存在,而租金的约定也只能在甲乙之间产生,甲与丁戊之间没有合同,因此,不可能有租金的约定,不能直接向丁戊主张租金。
3.根据《合同法》第224条第2款的规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,在没有经过出租人同意的情况下转租,出租人可以解除租赁合同,此处的解除权是形成权,单方通知对方即可行使。
4.根据《合同法》第224条第1款的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。由于损害发生在承租人承租期间,只要发生了损害,承租人即构成违约,因此,承租人应当向出租人承担赔偿损失之责任。同时,本题中由于是丁的原因造成损害的发生,说明丁作为现实的房屋占有人,对于损失的产生是有过错的,根据侵权法的一般原理,当对于他人的财产造成损害并且有错过的情况下应当承担侵权责任。
5.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条第1款的规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。”本案中,三个承租人都签订了租赁合同,但都没有占有房屋,也都没有进行登记备案,因此,应当按照合同成立的时间先后来确定优先顺序。
6.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定:“具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”该解释第21条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。之所以不支持合同无效的主张,是因为,出租人尽管没有通知承租人,但其毕竟是在处分自己的房屋,内容不具有明显的违法性,不具备认定合同无效的理由。
7.根据《侵权责任法》第87条的规定,从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。本案中,房屋再租赁期间,乙是房屋的现实的使用人,因此,有乙承担责任。
8.《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条规定,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。由此,和房屋承租人共同的居住人、共同经营人和其他合伙人在租赁期限内均可继续承租房屋。
注意:民法的主观题,每年必涉及合同。在众多合同中以买卖合同最为重要。据历年命题的观察,命题通常是考一年买卖合同,考一年其他合同内容。近两年来,民法主观题连续以买卖合同为线索进行了命题,因此,预计今年命题很有可能是其他合同之内容。而在其他合同中,最有可能考租赁合同。做此预测,原因有二:其一,租赁合同是除买卖合同之外考点最多的合同;其二,自2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》公布以来,这个本来应作为重点考查的内容,从来没有认真的考查过。

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