某外资房地产开发公司位于市区,2011年发生以下业务:
(1)3月份购得市区一处土地的使用权,支付土地出让金8000万元,缴纳相关费用300万元。
(2)使用该土地建设普通标准住宅楼和精装修写字楼,占地面积各为一半。
(3)普通标准住宅楼开发成本4000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额。
(4)精装修写字楼开发成本4200万元,分摊到写字楼利息支出600万元,包括加罚利息80万元。
(5)11月份全部竣工验收后,公司将普通标准住宅楼出售,取得收入16000万元;将精装修写字楼转为自用。
(说明:该房地产公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用。)
要求:根据以上资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数。
(1)计算公司缴纳土地增值税时准予扣除的土地使用权的金额。
(2)计算公司缴纳土地增值税时准予扣除的开发费用。
(3)计算公司缴纳土地增值税时准予扣除的税金。
(4)计算公司缴纳土地增值税时扣除项目合计金额。
(5)计算公司应缴纳的土地增值税。
参考答案:(1)精装修写字楼转为自用,不缴纳土地增值税,因此计征土地增值税的只包括普通标准住宅楼。
应扣除的土地使用权的金额=(8000+300)÷2=4150(万元)
(2)应扣除的开发费用=4150×10%=415(万元)
(3)外资房地产开发企业转让房地产计算土地增值税时可以扣除的转让环节的税金只有营业税。
应扣除的税金=16000×5%=800(万元)
(4)扣除项目合计=4150+415+800+4150×20%=6195(万元)
(5)增值额=16000-6195=9805(万元)
增值率=9805÷6195×100%=158.27%,适用税率50%,速算扣除系数15%。
应纳土地增值税额=9805×50%-6195×15%=3973.25(万元)