问题
问答题
某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积为10000m2。该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
答案
参考答案：
解析：(1)计算土地取得费，按开发区平均征地费计算。
土地取得费=5万元/亩=75(元/m2)
(2)计算土地开发费。
土地开发费=2亿元/km2=200(元/m2)
(3)计算投资利息。
投资利息=75×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)×1.5-1]+200×60%×[(1+10%)×0.5-1]=33.9(元/m2)
(4)计算投资利润。
投资利润=(75+200)×20%=55(元/m2)
(5)计算土地价格。
单位面积土地价格=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+20%)=(75+200+33.9+55)×1.2=436.7(元/m2)
总地价=436.7×10000=436.7(万元)