某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6%，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。
参考答案：每层建筑面积：4000×6÷24m2=1000m2。
(1)第1层：(商铺)可出租面积=1000×(1-60%)×75%×90%m2=270m2。
每年净收益=270×60×12元=194400元=19.44万元。
收益期限=(50-2-1)年=47年。
未来各年收益现值=[*]。
(2)第2层与第3层：(商场)应采用该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元的数据。
营业面积=1000×2×70%m2=1400m2。
正常客观年净收益=1400×600元=840000元=84万元。
未来年收益现值=[*]。
(3)第4层：(酒楼)。
可出租面积=1000m2×70%=700m2。
年净收益=(700×50×12-80000)元=340000元=34万元。
未来年收益现值=[*]。
(4)第5～第10层：(办公用房)。
6层共120(20×6=120)问房屋可供出租，出租率为80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用。
6层年净收益=120×80%×1800×(1-10%)×12元=1866240元=186.624万元。
未来年收益现值=[*]。
(5)无论是对公司员工、还是向社会出售，均应采用当地同类同档次商品住宅的售价，第11～第24层的总价值=1000×14×4000元=56000000元=5600万元。
(6)该房地产评估总价=(192.20+830.48+413.594-2555.184-5600)万元=9591.45万元。
解析：[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 直接资本化法
[知识点] 报酬资本化法的公式