问题
问答题
一、封面
(略)二、目录
(略)三、致委托估价方函
(略)四、注册房地产估价师声明
(略)五、估价的假设和限制条件
(略)六、××别墅房地产估价结果报告
(一)委托估价方
××市恒通房地产开发公司
(二)受理估价方
××市房地产估价事务所
(三)估价对象概况
1．土地情况
(1)土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积7000m2。
(3)用途：别墅及配套设施。
(4)33栋别墅，建筑总面积l0378m2。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2，建筑材料及设备(略)。
(四)估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
(五)估价时点
1998年4月15日。
(六)估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法。
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
(七)估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3(万元)。
估价人员、估价原则、估价作业日期和估价报告应用的有效期略。
七、××别墅房地产估价技术报告
[(一)～(五)略]
(六)估价测算过程
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地查勘，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200兀/m2。土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
(2)利用市场法进行土地估价(略)
用市场法算出土地单价为3763.97元/m2。
土地单价=(3324+3763.97)/2=3543.99(元/m2)。
(3)土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积=3543.99×7000=2480.79(万元)。
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，计算该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548=2587.45(万元)。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%=1714(元/m2)，9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
(3)现有别墅建筑物价格
3428×7548+1714×2830=3072.51(万元)。
3．别墅现有房地产价格
2480.79+3072.51=5553.3(万元)。
八、附件、说明、其他资料
(略)
答案
参考答案：1．缺委托方法定代表人和住所。
2．缺估价方法定代表人和住所、估价机构资质等级及资质证书编号。
3．缺土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明。
4．缺估价对象区位状况说明。
5．缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等。
6．缺对估价时点确定理由的简要说明。
7．缺估价依据。
8．缺估价原则。
9．缺估价方法的定义和估价思路。
10.估价结果缺大写和单价。
11.利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润。
12.计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。
13.土地的评估价格3324元/m2为边缘土地的价格，未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整。
14.对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。
15.别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，价格构成描述不正确，其价格构成为：建筑费(含结构、装修、设备、红线内市政费)、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润。
16.成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值。
17.技术报告中缺“估价结果确定”。
