某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2008年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本80000万元，利息支出为10000万元，其中400万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。企业营销部门在制订售房方案时，拟订了两个方案，方案一：销售价格为平均售价20000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价19780元/平方米。
问题：
1．分别计算在两个方案下该公司应纳土地增值税及税后盈利数额。
2．比较分析两个方案中哪个对房地产公司更为有利。
参考答案：A．两种方案计算
方案一：
1．确定转让房地产的收入=91000×20000=182000(万元)
2．确定转让房地产的扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额为20000万元
(2)房地产开发成本为88000万元
(3)房地产开发费用=(20000+88000)×10%=10800(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(20000+88000)×20%=21600(万元)
(5)允许扣除的税费合计=182000×5%×(1+7%+3%)=10010(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=20000+88000+10800+21600+10010=150410(万元)
3．增值额=182000-1.50410=31590(万元)
4．增值率=31590÷150410×100%=21.00%
5．应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=31590×30%-0=9477(万元)
6．实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=182000-20000-88000-10000-10010-9477=44513(万元)
方案二：
该公司将房价适当调低，由每平方米20000元，降到每平方米19780元，则售价总额为179998万元，其他资料不变，则：
1．增值额=179998-150410=29588(万元)
2．增值率=29588÷150410×100%=19.67%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。
3．实际盈利金额=179998-20000-88000-10000-179998×5%×(1+7%+3%)=179998-127899.89=52098.11(万元)
B．两种方案比较
比较上述计算结果，方案二的情况虽然售价比原来降低了2002万元(182000-179998)，但实际税后收益反而比原来增加了7585.11万元(52098.11-44513)。故方案二对房地产公司更为有利。