问题 单项选择题

四、根据所给文字资料回答以下问题

据初步测算,2006年广东完成生产总值25968.55亿元,比上年增长14.1%,经济总量继续列全国第一位置。其中,第一产业增长3.8%,第二产业增长1619%,第三产业增长12.2%。与此同时,鲁、苏、浙、沪也稳定协调发展,其中山东、江苏赶超步伐不减,增速分别高广东0.6个和0.8个百分点。山东完成生产总值21846.71亿元,增长14.7%;江苏完成生产总值21548.36亿元,增长14.9%;浙江生产总值为15649亿元,增长13.6%,分别列全国第二到第四位;上海完成生产总值10297亿元,增长12.0%。在四省一市中,广东经济增长速度居中间。
广东规模以上工业完成增加值10718.57亿元,低于山东工业增加值(11122.76亿元),高于江苏工业增加值(10015.12亿元),鲁、粤、苏分列前三位。浙江工业增加值5655.05亿元,上海工业增加值4456.04亿元。广东工业增长18.3%,增速低于山东(23.6%)、江苏(21.4%)和浙江(17.1%),高于上海(13.4%)。
广东工业经济效益有所提高,规模以上工业实现利润1958.34亿元,增长24.8%;山东实现利润2633.97亿元,增长21.7%;江苏实现利润1901.83亿元,增长37.4%;浙江实现利润1324.55亿元,增长20.6%;上海实现利润1086.7亿元,增长15.7%。
广东固定资产投资稳定增长,完成全社会固定资产投资8116.89亿元,增长16.7%;其中,城镇以上固定资产投资6552.58亿元,增长11.2%。山东城镇以上固定资产投资8714.86亿元,增长19.8%。江苏城镇以上固定资产投资7473.69亿元,增长20.2%。浙江城镇以上固定资产投资5428.03亿元,增长13.4%,上海城镇以上固定资产投资总额3497.48亿元,增长9.8%。广东城镇以上固定资产投资落后于江苏和山东,列总量第三位。
广东房地产开发投资保持理性,全年完成房地产开发投资1834.34亿元,增长22.4%。江苏房地产投资1901.01亿元,增长23.0%。山东房地产开发投资1178.71亿元,增长21.0%。浙江房地产开发投资1572.79亿元,增长8.0%。上海房地产开发投资1275.59亿元,增长2.3%。广东房地产开发投资总量低于江苏,增速较高。

2005年广东省生产总值位列第一,高于第三位( )亿元

A.6552.58

B.2633.97

C.3575.36

D.4005.46

答案

参考答案:D

解析:解析:2005年广东省生产总值为25968.55÷(1+14.1%)≈22759.47亿元,第三位的江苏为21548.36÷(1114.9%)≈18754.01亿元,高出22759.47-18754.01=4005.46亿元。

判断题
问答题

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积为95635m2,总建筑面积为143452m2,其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率为1.5,建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大程度提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率小于或等于15%,容积率为0.37,主要建筑物为多层,二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析
从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/m2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2,则该物业预期总售价为
总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m2×35000m2=12250万元
通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评估假设估价对象所建物业销售状况为:项目在开发一年后开始预售,且为均匀销售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3.开发总费用的确定
根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长的电缆铺设费用,100m长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下:
(1)前期费用(分析过程略):确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积),则前期费用总计为
前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m2×35000m2=700万元
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略):确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为
建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m2=2450万元
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略):确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积),则小区建设费用总计为
室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m2×95635m2=2103.97万元
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用:包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用=((2)+(3))×5%=(2450+2103.97)万元×5%=227.70万元
4.销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用=总售价×8%=12250万元×8%=980万元
5.利息率和利润率确定
(1)利息率:本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6.03%。
(2)利润率:房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计,结合××市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6.地价测算
根据假设开发法基本公式:地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用,结合本次评估实际,得到如下方程
总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24%
解上式得到
总地价=2762.28万元
土地单价=2762.28万元/95635m2=289元/m2
就上述报告片断,回答以下问题:
1.你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当,为什么
2.请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示:不少于6个)。
3.报告中不动产预期售价的确定过程较为简单,如果采用市场案例分析确定,在选择案例时有什么要求(提示:不少于4个)
4.报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目,请指出来。
5.报告中采用贴现的方式进行地价测算,假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价,请根据报告中的数据资料,并假定地价为P,分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。