某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600m2，其中地下两层，地下2层1000m2为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000m2，5～16层为住宅，面积9600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/m2，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m2，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/m2，住宅2000元/m2，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8.5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
参考答案：
解析：1．解题思路及方法选用
先采用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
2．解题步骤
第一步：计算开发总价值。
(1)住宅部分：5000×9600=4800(万元)
(2)商场和地下停车场部分。． 商场租金：5×4000×365×70%=511(万元)
地下停车场租金：60×480×12=34.56(万元)
租金总收入：511+34.56=545.56(万元)
有关税费和经营管理费：545.56×30%=163.668(万元)
租金纯收入=545.56-163.668=381.892(万元)
价格=(381.892÷7%)×[1-1/(1+7%)48]=5243.56(万元)
(3)地上停车位部分。
租金收入：400×50×12=24(万元)
税费：24×30%=7.2(万元)
租金纯收入：24-7.2=16.8(万元)
价格：(16.8÷7.5%)×[1-1/(1+7.5%)48]=217.04(万元)
(4)合计：4800+5243.56+217.04=10260.60(万元)
第二步：建安成本及专业费。
商场和地下部分：2500×6000×(1+3%)=1545(万元)
住宅部分：2000×9600×(1+3%)=1977.6(万元)
地上停车位部分：50个×500×(1+3%)=2.58(万元)
合计：1545+1977.6+2.58=3525.18(万元)
第三步：销售税金。
5000×9600×9%=432(万元)
第四步：利息。
利息=总地价×[(1+8%)2-1]+3525.18×60%×[(1+8%)1.5-1]+3525.18×40%×[(1+8%)0.5-1]
=0.1664×总地价+314.14(万元)
第五步：利润。
利润=(总地价+3525.18)×20%=0.2×总地价+705.04(万元)
第六步：余值。
余值=总价值-建安成本及专业费-销售税金-利息-利润
即：总地价=10260.60-3525.18-432-(0.1664×总地价+314.14)-(0.2×总地价+705.04)
1.3664×总地价=5284.24(万元)
总地价=3867.27(万元)
第七步：开发商须交纳总地价的40%。
3867.27×40%=1546.91(万元)