参考答案：1．首先求取设想为出让土地使用权下的房地产抵押价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限可以设定为相应用途的法定最高年限，此题可以设定为50年，从估价时点应为现时起计。物业为钢筋混凝土结构，耐用年限(非生产用房)一般为60年，从1993年算起，至今已使用10年，可以结合建筑物与土地使用年限，考虑经济寿命为50年。具体估价方法可选用以收益法为主，结合成本法与市场法，以上述估价技术路线评估1～2层自营商铺及3～7层办公楼的抵押价值，然后相加即为办公综合楼整体抵押价值。
2．采用成本法估价，在价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额，因此采用成本计算的方法．在计算时不考虑土地使用权出让金价款。这一种技术路线同上一种技术路线反映了共同的价格内涵，划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。