问题
问答题
某市房地产企业2012年开发一栋普通标准的住宅出售，取得销售收入1200万元，该公司为了建造普通住宅支付的地价款250万元，房地产开发成本为480万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字。该市房地产开发费用的扣除比例为税法规定的最高限额。
[问题]
计算该房地产企业应缴纳的营业税和土地增值税。
答案
参考答案：(1)确认的转让收入是1200万元
(2)确定扣除项目金额：
①取得土地的地价款250万元
②房地产开发成本480万元
③房地产开发费用=(250+480)×10%=73(万元)
④转让税金：
营业税=1200×5%=60(万元)
城市维护建设税=60×7%=4.2(万元)
教育费附加=60×3%=1.8(万元)
⑤房地产企业的加计扣除金额=(250+480)×20%=146(万元)
⑥房地产准予扣除项目合计=250+480+73+60+4.2+1.8+146=1015(万元)
(3)转让房地产的增值额=1200-1015=185(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率=185÷1015×100%=18.23%
(5)根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，零售额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。所以，本题中的房地产企业免征土地增值税。