参考答案：错

解析： 收益法基本公式为：
净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用
＝有效毛收入－运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。不包含抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、改扩建费用、所得税等。