估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2004年9月底取得50年

问题问答题

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m²，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m²，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
(1)搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示。

实例	实例交易价格(元/㎡)	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2200	正常	2009年3月30日	比估价对象劣3%
B	2050	正常	2008年12月30日	比估价对象劣8%
C	2380	比正常价格高3%	2009年5月30日	比估价对象优5%

从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。

级别	一	二	三	四	五	六	七	八

地价是次级土地的倍数	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.3	1.5	1
地价是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1.50	1

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为1.0万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

答案

参考答案：解：(1)土地重新购建价格，采用市场法和成本法求取
1)市场法：注意市场法运用的公式中每一项调整系数的准确性。
比准价格A＝2200×100/100×(1＋0.5%)⁶×100/97＝2336.94(元/m²)
比准价格B＝2050×100/100×(1＋0.5%)⁹×100/92＝2330.56(元/m²)
比准价格C＝2380×100/103×(1＋0.5%)⁴×100/105＝2244.99(元/m²)
估价对象的比准价格为：
(2336.94＋2330.56＋2244.99)/3＝2304.16(元/m²)
V＝2304.16×1000＝230.416(万元)
2)成本法：
最末级土地的重置价格，需要将50年期限的价格换算成45年期限的价格
(57.32×10000/666.67＋120＋150)×[1－1/(1＋5%)⁴⁵]/
[1－1/(1＋5%)⁵⁰]＝1099.97(元/m²)
则成本法估算的估价对象土地重置价格为：
1099.97×2＝2199.94(元/m²)
3)估价对象的土地重置价格为：
(2304.16＋2199.94)＝2252.065(元/m²)
总价为：
2252.065×1000＝225.21(万元)
(2)建筑物价格
1)建筑物重置价格为
1800×4500＝810.00(万元)
2)建筑物折旧，注意已使用2年
A：门窗损坏折旧＝10.00(万元)
B：装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
C：设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
D：长寿命物质折旧＝[810.00－10.00－140.00－100.00]×2/47＝23.83(万元)
E：功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：
(40×4500×12×85%－38×4500×12×80%)×(1－35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧(租金损失资本化法)：
19.44/7%×[1－1/(1/7%)⁴⁵]＝264.49(万元)
F：功能过剩折旧：
1/7%×[1－1/(1＋7%)⁴⁵]＝13.61(万元)
G：外部折旧为20万元
H：该写字楼的折旧总额为
10.00＋56.00＋20.00＋23.83＋264.49＋13.61＋20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2009年9月30日的价值
225.21＋810.00－407.93＝627.28(万元)