参考答案：1. 作为该企业营销总监，可以采用以下步骤来制定市场营销策略：
(1)建立营销机构。
(2)调查分析市场。通过对市场的分析，就能明确某类消费需求性质及需求满足程度，明确竞争状况，这样，就有利于发掘市场营销机会，并使企业较容易地掌握消费者需求，增强企业适应市场变化的能力。
(3)明确市场定位。一个准确的市场定位包括地域选择和定位、承接物业的档次定位，以及物业项目的类型定位等。
(4)确定经营战略。物业管理企业经营战略的制定、方案的选择、战略的实施与控制等内容和要求和一般企业的经营战略一样。具体操作步骤包括：
①物业管理企业明确自身的企业宗旨或总的发展目标。
②按照战略管理的一般原则和要求，分析物业管理企业所面临的外部环境情况。
③要细致分析和研究物业管理企业自身所具备的提供物业管理服务的能力是如何的，包括企业所拥有的人员、制度、技术、硬件、资本等。
④在对物业管理企业内外环境及条件充分分析的基础上，结合外部的有利于企业发展的机会，尽可能地规避对企业发展不利的影响，发挥自身的优势，拟定企业未来的发展方案。
⑤综合以上各种情况以及凭借物业管理专业人员对物业管理市场发展的敏锐洞察力和判断力，选择出企业未来发展的战略方案。
⑥根据企业既定的发展战略，变革和改进企业的组织结构，重塑企业文化，合理调配企业的一切资源，把制定的企业发展战略付诸实施。
⑦在战略实施过程中，由于外部环境或条件的变化，或者是由于在具体执行过程中的问题，出现了与企业既定的战略发展不一致或不协调的地方，就需要根据具体情况，及时采取措施加以控制，并把这种情况反馈到战略制定和管理的单位或环节。
如此周而复始，形成了整个的物业管理企业发展战略循环，推动物业管理企业实现可持续地发展壮大。
(5)设计营销战略。市场营销战略，就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销组合。
(6)制定和实施营销方案。
2. 企业经营战略一般包括以下四种模式：
(1)特色品牌专一发展模式；
(2)特色品牌综合发展模式；
(3)连锁经营发展模式；
(4)资产重组发展模式。