问题
问答题
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。
答案
参考答案：
(1)求在估价时点时土地价值VL：
VL=500×2000×[1-1/(1+8%)36]/[1-1/(1+8%)40]=98.26(万元)
(2)求在估价时点时建筑物价值VB：
①总建筑面积2000×3.0=6000(m2)
②重置价值6000b×1000=600(万元)
③可修复部分折旧额5万元。
④装修部分折旧额30×2.5/5=15(万元)
⑤设备部分折旧额50×2.5/15=8.33(万元)
⑥结构部分折旧额(600-5-30-50)×2.5/38.5=33.44(万元)
⑦总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元)
⑧建筑物价值VB=600-61.77=538.23(万元)
(3)求房地价值V：
V=V1+VB+=98.26+538.23=636.49(万元)
该房地产在2005年5月的市场价格是636.49万元。