某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%
=13600000(元)
2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)
3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用
=13600000-5840000=7760000(元)
4．酒店土地净收益=10000×3000×8%
=2400000(元)
5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000
=5360000(元)
6．酒店建筑物价值=
=63114957(元)
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。
