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问题 填空题

发电机强励包含（）、强励上升速度和（）三个方面的评价指标。

答案

参考答案：强励倍数，强励时间

选择题

—Would you like coffee or tea?

—Coffee, please.By the way, do you have milk? I like coffee ______ milk.[ ]

A. for  

B. or      

C. with      

D. without
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问答题

以下是一份土地估价报告中“土地估价”部分的“估价原则”、“估价方法”两部分内容，请阅读后回答所提问题。

“一、估价原则


本次估价过程中，遵循的主要原则如下。

(一)合法性原则


土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同(如国有建设用地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。

(二)替代原则


根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

(三)需求与供给原则


在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

(四)变动原则


一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时．必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

(五)协调原则


土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

(六)预期收益原则


对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

(七)最有效使用原则


由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的。

(八)多种方法相结合的原则


随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

二、估价方法与估价过程


(一)方法选择


根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法。
1．地价评估采用的方法
(1)收益还原法。
根据估价人员的现场勘查，估价对象所在评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。
估价人员通过对××市各机关团体、企事业单位的综合办公楼进行调查，了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点，发生交易和租赁案例很少，调查数据较难收集。因为估价对象所处区域为生活区，周边多为住宅小区，通过估价人员调查了解，该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小，所以，可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例，通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，因此，可以采用收益还原法进行评估。
估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平，通过比较最终确定估价对象的租金水平；然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用；第三步确定房地纯收益；第四步确定土地纯收益；第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平；最后进行用途修正，得到估价对象设定用途的地价。由于该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，比较案例与估价对象物业的功能是基本相近，所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正。
具体详见估价过程。
(2)基准地价系数修正法。
估价对象位于××市，××市于2006年完成城区的土地定级估价工作，根据××市人民政府《关于印发××市城市土地基准地价的通知》(××政[2007]第××号)，于2007年11月1日公布，同时配有商业、住宅、工业三种用途基准地价测算宗地地价的影响因素说明表及修正系数表。
根据估价人员的现场勘查，估价对象东有××公园、××九村、××新村等，宗地西侧有××村小区、××家园等，宗地北面有××二村、××七村、三村小区等。此外，宗地周边的××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。
该评估区域(评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内)汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。
从以上分析，估价对象周边土地利用类型主要以住宅为主，可以判断估价对象作为企业科研办公楼，其地价的价格水平接近住宅楼的价格水平。根据××市城区土地级别图，确定估价对象所在位置是住宅一级，住宅一级基准地价1575元/m2，此次评估中参照住宅用途确定基准地价，并结合用途修正确定估价对象的土地价格。
评估思路是：具体详见估价过程。
2．地价评估不采用的方法
(1)剩余法。
由于估价对象不属于房地产开发商的投资开发土地，企业也没有对估价对象重新规划开发，在估价基准日之前估价对象已经建设完成并投入生产经营，所以按照估价对象在基准日的现状情况进行评估，根据委托方提供资料，经估价人员的现场勘查和咨询当地的国土资源管理部门、建设部门，未收集到估价对象所处区域与估价对象地上建构筑物相类似物业的房地产完全价格的市场交易实例，不能合理确定房地产总价，所以不宜采用剩余法评估。
(2)市场比较法。
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区，根据估价人员在估价对象所在区域内的现场勘查和走访当地国土资源管理部门，××市科研设计单位的科研设计用地一般均为划拨，极少有科研设计用地交易案例。估价对象作为科研办公用途，与完全商业用地尚有一定差别，经估价人员查找，收集到了同区域的科研设计用途交易案例和商业交易案例各一个，并通过对该两个案例的分析对估价对象进行了用途修正，所以没有采用市场比较法进行宗地地价评估，只是采用市场的交易实例进行用途系数修正和评估地价的参考。
综上所述，本次估价对象的土地价格采用收益还原法、基准地价系数修正法进行评估。”

本报告所选择的估价原则较多，也很全面，但仍然存在一些问题，你认为是什么
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