以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。

“收益还原法

1．基本原理

收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。

2．公式

当土地年纯收益保持不变时：

土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

式中r—土地还原率；

n—未来土地使用年期。

当土地年纯收益等比递增时：

土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]

式中g—递增率。

本次评估求取土地收益价格相关公式为：

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益

房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度

3．计算过程

(1)确定房地年总收益。

房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。

估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。

商业楼临街1层为门面房，2～3层为办公用房，目前，乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/(m²·月)，2～3层为50元/(m²·月)。另外，经估价人员对周边类似房地产进行调查，发现该区域相同用途房屋租金差异较小，平均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大，故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况。另外，商业楼整体承包给乙物业公司，承包期为10年，自2007年12月10日起至2017年12月10日止，前3年租金为900万元/年，自第四年起每年年租金递增1%。本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算，承包期外按上述调查租金情况进行计算。

锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。

上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。

经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。

除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。

结合该楼房现状，1～3层按等面积计。

故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。

本次估价在承包期内按实际租金计算，在承包期外按客观租金计算。

(2)确定建筑物重置价值及现值。

重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费

建筑物价值=重置价值×成新率

1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。

①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m²。

②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。

建安工程费的确定采用类比计算法，首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价，按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准，然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价。

③房地产开发行政事业性收费。根据《××市建设项目城建费用统一征收项目一览表》、《××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》(市政办发[2005]159号)的相关规定及评估对象的具体情况，确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下：

城市基础设施配套费：150元/m²。

工程定额测定费：建安总造价×1.3‰。

工程质量监督费：建安总造价×1.0‰。

劳保统筹基金：建安总造价×3.55%。

④室外工程配套费用。包括室外管网、地坪、路灯、绿化、配套用房等室外工程项目，结合估价对象现状，本次估价确定室外工程配套费用为20元/m²。

建筑物开发成本=①+②+③+④，开发成本测算见下表。

2)管理费用：包括职工工资、福利、办公费、差旅费、交通费、通信费、会议费等，为成本之和的3%～5%，本次评估管理费用设定为房产开发成本的3%测算。

3)投资利息：由于本次估价对象地上建筑规模较小，造型简单，故估价对象建设期取1年，并设定投资周期内所有投资为均匀投入，利率取估价时点，即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%，计息基础为开发成本和管理费用。

投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+5.58%)1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+5.58%)^1/2-1]

4)投资利润：利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整，同时参考类似物业开发的利润率确定。由于估价对象为商业用途，且以商业、办公为主，本次评估根据目前市场上开发商业、办公用房的平均收益水平，确定其开发利润率为20%，按开发成本和管理费之和为基数计算：

投资利润=(开发成本+管理费用)×20%

5)销售费用和销售税费：销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按照国家标准税率为5.5%，销售费用本次估价暂且不计，销售税费按房地产市场价值计取。

计算公式为：

销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×5.5%

重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费，估价对象房屋重置价格测算见下表。

6)建筑物成新率：房屋成新率按下列公式计算：

综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30%

①勘察法成新率。勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及配套设施3个方面的状况来综合确定。

②等额年限法成新率，公式：

q=[1-(1-R)×t/N]×100%

其中，q为年限法成新率；R为残值率；t为有效经过年数；N为建筑物经济寿命。

本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年、框架结构用房按60年计，残值率砖混结构按3%、框架结构按0%计。

建筑物成新率具体测算详见下表。

7)建筑物价值：

建筑物价值=重置价值×成新率

(3)确定房地出租年总费用。

房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费、管理费、保险费、房产税、出租房地产营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费

1)管理费用：是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用，该项费用参考同类物业的平均水平，经综合分析后按房地年总收益的3%计。

管理费=房地年收益×3%

2)维修费：即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，根据估价对象建筑物和设备、设施状况，维修费取房屋重置总价的1%。

维修费=房地重置总价×1%

3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1‰～2‰，考虑到估价对象价值较低，本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰。

保险费=房屋现值×1.2‰

4)税费：根据国家和××市相关规定，房屋出租主要需缴纳税费有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，总计按房地总收益的17.5%收取。具体内容如下。

①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%

②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%

③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%。

④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%。

税费=房地年收益×17.5%

⑤房屋年折旧费。

指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

本次估价砖混结构耐用年限为50年，残值率为3%，生产类框架结构耐用年限按60年计，残值率为0，故年折旧费公式为：

年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限

=11221101×(1-3%)/50+298528/60

=222664.83(元)

(4)房屋及土地还原利率的确定。

根据《城镇土地估价规程》及国家相关规定，房屋还原利率是房产投资资本的报酬率，与房屋投资风险有一定关系。本次评估设定土地还原利率为7%(具体见第一部分第十项第3条)，一般而言，房产投资风险较土地要高，因此，房屋还原利率应比土地还原利率略高，此次评估确定房屋还原利率为9%。

(5)未来土地使用年限的确定。

截至估价时点，估价对象土地使用年期为37.6年，故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年。

(6)计算估价对象总地价。

将上述计算过程代人公式：

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率

式中V_t—第t年价值，本次估价V_t仍采用收益还原法求取；

i—年期。

具体计算过程见土地评估价值计算表。

(7)计算宗地单位面积地价。

单位面积地价=总地价/总用地面积

=84913462/5000

=16983(元/m²)

综上，用收益还原法估算估价对象37.6年期商业用地单位面积地价为16983元/m²。”

本报告片段是陈述利用收益还原法测算地价的过程，请指出存在的问题。

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