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问题 问答题 简答题

在空袭到来的时候，没及时进入人防工程时，躲避防护是一种现实的选择，在躲避时要注意做到“四避”，“四避”是指什么？

答案

参考答案：

①避高大和架空建筑物；

②避人口集密区；

③避核化危险源；

④避火源、水源。

问答题

下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。
此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。
房屋土地年租金=房地总收益
维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益÷土地还原利率=土地价值
有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正
具体测算如下。
1)确定房地年总收益
调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m2，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则
房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元)
2)房地出租年总费用
(1)管理费：按年租金的5%计，则
管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元)
(2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/m2，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则
维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元)
(3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算(注：该土地出让年限为2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估价基准日为2002年12月31日)。
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷房屋的耐用年限=1150×3000×100%÷60=5.750(万元)
(4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。
①房产税：依据税法及当地税务部门资料。
房产税税金=房地年总收益×12%=13.513(万元)
②营业税：营业税取房地年租金的5%。
营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)
税金合计=19.143(万元)
(5)空房损失：取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。
房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元)
3)房地年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元)
4)房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限=345.000-5.75×1.75=334.9375(万元)
房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元)
5)土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元)
6)计算待估土地总地价
待估地价=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中：r——土地还原率6%；
n——待估土地土地使用年限40年。
待估地价=36.390/6%×[1-1/(1+6%)40]=547.53(万元)
7)计算土地单位面积地价
单位面积地价=总地价÷总用地面积=547.53÷5000=1095.7(元/m2)
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名词解释

微灌湿润比
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