问题 问答题 案例分析题

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注"略"的为正常内容),请阅读后回答相关问题。

1.估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于"××住宅小区"项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积95635m2,总建筑面积143452m2,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率不大于35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大限度地提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率不大于15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢2~3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。

2.预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/米2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/米2,则该物业预期总售价为:总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元)通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评估假设估价对象所建物业销售状况为:项目在开发1年后开始预售,且为均匀销售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。

3.开发总费用的确定根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时"三通一平"费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长的电缆铺设费用,100m长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用;室外工程、绿化建设费用;管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项,分别估算如下。

(1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/米2(按总建筑面积),则前期费用总计为:前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=7000000(元)=700(万元)并设定为开发初期一次性投入。

(2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/米2(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为:建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=24500000(元)=2450(万元)并设定为开发期内均匀投入。

(3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/米2(按土地面积),则小区建设费用总计为:室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=21039700(元)=2103.97(万元)并设定为开发期内均匀投入。

(4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=[(2)+(3)]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70(万元)

4.销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元)

5.利息率和利润率确定

(1)利息率,本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6.03%。

(2)利润率,房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计,结合××市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6.地价测算根据假设开发法基本公式,地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用,结合本次评估实际,得到如下方程:解上式得:总地价=2762.28万元土地单价=27622800/95635=289(元/米2

请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示:不少于6个)

答案

参考答案:

估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素如下。

①设计批复。

②用途为多层住宅小区。

③容积率1.5。

④建筑覆盖率不大于35%。

⑤环境状况表明很适合修建住宅。

⑥地质状况表明只适合修建多层住宅。

⑦本区域对多层住宅需求较大。

问答题

甲装饰公司承接乙开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程。2011年3月12日,甲装饰公司从丙建材公司处购得一批木质地板,并与丙建材公司签订了买卖合同,该合同约定:丙公司向甲公司供应一批木质地板总价款为人民币90万元。在合同签订之后3日内,由甲公司以银行承兑汇票的方式预付人民币10万元作为定金。丙公司在2011年3月20日前一次向甲公司交货。甲公司自收到货物后的7个工作日内一次向丙公司付清余款。本买卖合同发生履行纠纷,提交该工程所在地的仲裁委员会解决纠纷。为了保证该买卖合同的履行,丙公司要求甲公司提供担保,甲公司请求由双方都有业务往来的丁贸易公司提供担保,丁公司与丙公司达成口头约定:如果甲公司不履行付款义务,丁公司保证承担连带责任。
2011年3月13日,甲公司为履行预付货款的义务,向丙公司开出一张人民币10万元的银行承兑汇票。2011年3月19日,丙公司依照上述合同的规定向甲公司一次交付货物,并经甲公司验收。2011年3月25日,甲公司向丙公司提出:丙公司交付的地板存在严重质量问题,要求退货。丙公司声称其货物不存在质量问题,不同意退货,并要求甲公司严格履行合同义务,按时向丙公司支付货款。随后,甲公司以丙公司交付的货物不符合质量要求为由,要求承兑行停止支付由其开出的人民币10万元的银行承兑汇票。
此时,丙公司收到汇票后于2011年3月16日向承兑行提示承兑,承兑行对该汇票审查之后,即于当日在汇票正面记载“承兑”字样,签署了承兑日期和签章,同时记载付款期限为2011年5月20日。丙公司为支付戊公司的借款,于2011年4月5日,将该汇票背书转让给了戊公司。戊公司在该汇票到期日请求承兑行付款时,该行拒绝付款,甲公司亦拒绝向丙公司支付剩余货款。丙公司认为甲公司的行为属于违约行为,于是到甲公司所在地的人民法院提起诉讼,追究甲公司的违约责任。
经调查证实:丙公司交付甲公司的货物不存在质量问题,甲公司之所以要求退货,主要是因其承接的甲开发商的室内装饰工程发生变化,乙开发商将一部分室内装饰工程转包给了其他公司。
根据以上内容,分别回答下列问题:

甲公司是否存在违约行为并说明理由。

单项选择题