问题
问答题
下图为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品房建设用地规划方案设计示意图，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。其中土地出让合同所规定的土地使用条件如下。
1．土地用途：居住。用地界线：见图。
2．总用地面积：4.5hm2。
3．容积率：不大于2。
4．建筑密度：不大于20%。
5．绿地率：不小于35%。
6．规划套型建设面积在90m2以下，不少于住宅总建筑面积的70%。
7．建筑间距：按1:1.61控制。
8．沿城市次于路需设6m绿化带，并要求建筑退绿线大于5m，沿快速路设30m绿化带，建筑退绿线大于10m，用地界线至绿线。
9．住宅层高3m，室内外高差0.6m，女儿墙高1.1m。底商层高3.6m，室内外高差0.6m，女儿墙高0.9m。
经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市规划设计要求，试问，按照建设单位所提供的规划设计方案及经济技术指标(如下表所示)，指出有哪些不符合规划设计条件(即土地使用条件)或相关规定。
| 规划设计方案主要经济技术指标简表 | ||
| 项目 | 单位 | 数值 |
| 总建筑面积 | m2 | 109567 |
| 规划地上建筑面积 | m2 | 98000 |
| 住宅地上建筑面积 | m2 | 88000 |
| 公建地上建筑面积 | m2 | 10000 |
| 居住小区地下总建筑面积 | m2 | 18250 |
| 建筑密度 | — | 20% |
| 居住人口 | 人 | 2906 |
| 居住户数 | 户 | 908 |
| 90m2以下户数 | 户 | 706 |
| 90m2以上户数 | 户 | 203 |
| 90m2以下户数所占比例 | — | 78% |
| 90m2以下建筑面积 | m2 | 60720 |
| 90m2以上建筑面积 | m2 | 27280 |
| 平均层数 | 层 | 14.3 |
| 日照间距 | — | 面积的1.2倍 高度的1.61倍 |
| 绿地率 | — | 45% |
答案
参考答案：
1．容积率超出合同规定不大于2的要求。
2．90m2以下户型住宅面积未满足住宅建筑总面积的70%以上。
3．幼儿园、底层商店和变电站设施退道路红线不足。
4．北侧地下室超出了用地界线。
5．幼儿园与南侧建筑间距不足，且超过3层。
6．最南端11层住宅建筑间距北侧住宅不满足1:1.61要求。
7．地面停车场不应占用城市绿化用地。