某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是否正确
参考答案：
解析：[解]
(一)用成本逼近法计算土地价值
1．计算土地取得费及税费。
1.8×1000×1000×150＝2.7亿元
2．计算土地开发费
土地开发费＝1.4×1.8/[1.8×(1-30%)]＝200元/平方米
总开发费用：200×1.8×0.7＝2.52亿元
3．计算利息
利息＝2.7×8%×3+2.52×40%×[(1+8%)2.5-1)+2.52×35%×[(1+7%)1.5-1]
+2.52×25%×[(1+6%)0.5-1)
＝0.648+0.21386+0.09421+0.01862＝0.97469亿元
4．计算利润
利润＝(2.7+2.52)×12%＝0.6264亿元
5．计算土地增值
土地增值(①+②+③+④)×20%＝1.36422亿元
6．计算无限年期地价①+②+③+④+⑤＝8.18531亿元
7．计算50年期地价
P＝(①+②+③+④+⑤)×[1-1/(1+6%)50]
＝7.7409亿元
8．地价修正到2004年
7．7409×(1+2%×6)＝8.6698亿元
9．单位面积地价＝8.6698/[1.8×(1-30%)]＝688.08元/平方米
总地价＝3000×688.08＝2064240元
(二)计算建筑物现值
建筑物年折旧＝1800×6200/46＝242609元
建筑物现值＝1800×6200-242609×2＝10674782元
(三)计算综合还原利率
应用公式：
R＝(r1L+r2B)/(L+B)
＝(6%×2064240+8%×106747822)/(2064240+10674782)
＝7.68%
因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。