问题 问答题

某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月,因生产事故造成地上建筑物毁损70%,该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实,认为符合理赔条件,特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度。为此,该估价机构搜集了如下可用资料。
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:实例A为1250元/平方米,实例B为1420元/平方米。
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C),房地年出租净收益为 105元/平方米,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
                  表11-3         地块与比较实例的影响因素修正指数

比较因素待估房地产比较实例A比较实例B比较实例C
交易时间100+30-2
交易情况100-2+80
使用年期1000-1+2
区域因素100-1+3-1
个别因素1000+5+7
  (4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩,土地开发费 1.5亿元/km2,土地开发周期为1年,当地银行贷款利率6%,土地开发利润率12%,土地增值收益率20%,土地还原利率7%,综合还原利率8%。

答案

参考答案:

解析:[解]
(一)解题思路
首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价;用成本逼近法计算土地总价,最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值,计算建筑物现值,从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为
(a÷r)×[1-l÷(1+r)n]
式中:a——纯收益;
r——土地还原利率;
n——土地产收益年期。
市场比较法基本公式为
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
成本逼近法测算地价公式:
土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金)×年期修正系数
(二)计算步骤
1.用收益还原法计算实例C价格
(105/8%)×[1-1/(1+8%)50]=]284.516(元/平方米)
2.用市场比较法计算不动产总价P
第一步:分别计算三个案例的比准价格
A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868(元/平方米)
B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228.013(元/平方米)
C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094(元/平方米)
第二步:采用简单算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658(元/平方米)
不动产总价=1230.658×4800=590.716万元
3.应用成本逼近法计算土地总价
第一步:土地取得费:18万元/亩=270(元/平方米)
第二步:土地开发费:1.5亿元/平方米=150(元/平方米)
第三步:计算利息:270×[(1+6%)1+150×[(1+6%)0.5-1)=20.634(元/平方米)
第四步:计算开发利润:(270+150)×12%=50.400(元/平方米)
第五步:成本地价:270+150+20.634+50.400=491.034(元/平方米)
第六步:土地增值收益:491.034×20%=98.207(元/平方米)
第七步:目前剩余年期44.5年的土地使用权现值
(491.034+98.207)×[1-1/(1+7%)44.5]=560.219(元/平方米)
第八步:土地使用权总价=560.219×6000=336.131万元
4.计算建筑物现值
建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.716-336.131=254.585万元
5.计算建筑物毁损价值
建筑物毁损价值=254.585×70%=178.21万元
6.保险公司理赔额度
保险公司理赔额度=178.21×80%=142.57万元

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