某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为两年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m2，房屋出租中每年的经营费用包括管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元/m2，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
参考答案：
解析：第一步：计算开发后不动产价格。
(1)计算年出租总收入。
600×20000×80%×75%=720(万元)
(2)计算出租总支出(保险费不计)。
管理费=720×3%=21.6(万元)
维修费=720×8%=57.6(万元)
税金=720×12%=86.4(万元)
年折旧费=57.6×80%=46.08(万元)
年出租总支出=21.6+57.6+86.4+46.08=211.68(万元)
(3)计算年出租纯收入。
720-211.68=508.32(万元)
(4)计算开发后不动产总价。
(508.32÷8%)×[1-1/(1+8%)38]=6012.85(万元)
第二步：计算建筑费与专业费。
1500×20000=3000(万元)
第三步：计算开发利息。
3000×60%×[(1+15%)1.5-1]+3000×40%×[(1+15%)1.5-1]=506.69(万元)
第四步：计算开发利润。
6012.85×15%=901.93(万元)
第五步：计算开发完成时地价。
6012.85-3000-506.69-901.93=1604.23(万元)
第六步：目前可能的最高投标地价。
1604.23×(1+15%)2×(1+2%)=1189.24(万元)