对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关

问题问答题

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料表

名称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000m²	房屋重置价格	2000元/m²
可出租建筑面积	22000m²	房屋耐用年限	50年
设备用房建筑面积	2500m²	房屋维修费率(年)	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500m²	月物业管理费	5元/m²
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
按租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率(含保险费、租赁费用)	租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)	50元/m²	管理费用率(含保险费、租赁费用)	租金的3%

估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1．年维修费用
年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50×12
=692040(元)
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=13068000-2417314=10650686(元)
(四)估价结果

答案

参考答案：

解析：1．年有效毛收入应为：22000×(1-10%)×50×12=11880000(元)。 2．年运营费用计算中，年管理费用应为：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率=11880000×3%=356400(元)。 3．年房产税、营业税及附加，应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940(元)。因此年运营费用应为三项之和：年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340(元) (此处不算错误)，年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660(元)(此处也不计入错误数)。 4．估价结果公式中n=45年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。