一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。
(2)与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表如下所示。
请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。
参考答案：
1．方法选用
适宜采用成本逼近法和收益还原法估价。
2．[解题步骤]
第1步：根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例(一)的价格。
取得费=35万元/hm2=35元/m2
开发费=50元/m2
开发利息=35.00×[(1+12%)1-1]+50.00×[(1+12%)0.5-1]=7.12(元/m2)
开发利润=(35.00+50.00)×10%=8.50(元/m2)
地价=(35.00+50.00+7.12+8.50)×(1+20%)×[1-1/(1+8%)50]=118.17(元/m2)
第2步：根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为比较案例(二)的价格
(23÷8%)×[1-1/(1+8%)50]-150=131.37(元/m2)
第3步：用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为比较案例(三)的价格
第5步：估算宗地价格
评估宗地价格=(147.71+132.75+117.84)/3=132.77(元/m2)≈133(元/m2)