某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积5万m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（1万m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金。第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金。第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二年、三年、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完。服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2·年），运营成本为租金收入的20%，服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
参考答案：
求借款计划和还款计划。
①借款计划：
第2年初借款：13250万元-3250万元=10000万元。
第3年初借款：12750万元-7750万元=5000万元。
②还款计划：
第4年初应还款：10000×(1+10%)2万元+5000×(1+10%)万元=17600万元，还款12600万元。
第5年初应还款：(17600-12600)×(1+10%)万元=5500万元，还款5500万元。
(2)求现金流量。
①第5～40年的年租金收入：3000×5000×90%元=1350万元。
②第5～40年的年运营成本：1350×20%万元=270万元。
③列出现金流量表。
(3)求项目全投资内部收益率。
当i1=15%时，
=-9000万元-11521.74万元-3780.72万元+8284.70万元+12378.46万元+4085.71万元+4.11万元=450.52万元。
当i1=16%时，
=-9000万元-11422.41万元-3715.81万元+8072.29万元+11957.10万元+3707.29万元+2.90万元=-398.64万元。
因此，
。
(4)求自有资金财务净现值：
=-9000万元-2600万元+4960万元+6615.04万元+1768.75万元+0.15万元=1743.94万元。
解析：
[知识点] 复利计算
