问题 问答题

[背景资料]
某工程项目的合同工期为38周,经总监理工程师批准的施工进度计划如图所示(时间单位:周),各工作可以缩短的时间及增加的赶工费见下表,其中H、L分别为施工临时道路的路面工程。

分部工程名称 A B C D E F G H I J K L M N
可缩短的时间(周) 2 1 1 1 2 1 1 0 2 1 1 0 1 3
增加的赶工费(万元/周) 6.0 0.7 1.2 1.1 1.8 0.5 0.4 - 3.0 2.0 1.0 - 0.8 1.5

建设单位依据调整后的方案与施工单位协商,并按此方案签订了补充协议,施工单位修改了施工总进度计划。在H、L工作施工前,建设单位通过设计单位将此600m的道路延长至900m,请问该道路延长后H、L工作的持续时间为多少周(设工程量按单位时间均值增加)对修改后的施工总进度计划的工期是否有影响为什么

答案

参考答案:H工作从8周延长到12周,L工作从2周延长到3周,工作的延长没有超过总时差,修改后的施工总进度计划对工期不会产生影响。

问答题

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出让年限为50年,容积率为5,根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层:其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格,有关资料如下:
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2.建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m2;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半售出,平均价格为2900元/m2,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解:
1.开发完成后的房地产总价值。
总建筑面积=10000m2×5=50000m2
住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2
(1)商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2·月×12月×(1-10%)=540元/m2
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。
(2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。
2.扣除项目。
(1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3.总地价。
2006年9月1日的总地价:
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。
V=3031.74(万元)。

单项选择题 共用题干题