(二)某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2， 当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价， 据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
参考答案：1．解题思路与方法选用 根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。 2．解题步骤 第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费：20万元/亩=300元/m2(1亩－666．67m2) (2)土地开发费：2亿元/k m2—200元m2 (3)计算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2 X[(1+12%)0.5—1]＝47．67元/m2 (4)计算开发利润：(300+200)元/m2×15%=75元/m2 (5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)一622．67元/m2 (6)土地出让增值收益=622．67元/m2×15%＝93.40元/m2 (7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为 (622．67+93．40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]＝706.25元/m2 (8)土地使用权总价=706．25元/m2X2000m2＝1412500元 第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值 计算年折旧费 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置1 必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125 建筑现值=重置价一年折旧费×已使用年限 =(1500×2500—78125×3)元=3515625元 第三步：计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =(1412500+3515625)元=4928125元
