问题 问答题

某机床制造厂计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份有限公司,现委托某估价机构对其进行地价评估。该机构收集到如下可用资料。

(1)A宗地周围地区2008年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为33万元/公顷(1公顷=10000平方米)。

(2)与A宗地同一区域中于2007年6月出租的工业用地案例一宗,宗地开发程度为“七通一平”,年出租净收益为25元/平方米。

(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地,2005年5月出让,出让年期为40年,开发程度为“五通一平”,出让地价为215元/平方米。

(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/平方米,从征地到完成“三通一平”的开发周期一年,土地开发资金利息率为12%,投资回报率为10%,土地增值收益率为20%,土地还原率为8%。

(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为:“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/平方米,“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/平方米。

(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况,除开发程度差异外,其他因素比较表为:

 交易情况指数地价指数区域因素指数个别因素指数
评估宗地10011895100
征地案例8011895100
出租案例10810695102
出让案例112100105105

请根据上述资料,评估该宗地在2008年6月,达到“三通一平”条件,50年土地使用权价格。

答案

参考答案:

1.解题思路

根据估价对象的状况以及本题中所提供的资料,适用于成本逼近法和收益还原法评估。

2.计算步骤

(1)根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例一的价格

取得费=33万元/公顷=33元/平方米

开发费=50元/平方米

开发利息=33×[(1+12%)1-1]+50×[(1+12%)0.5-1]=6.88(元/平方米)

开发利润=(33+50)×10%=8.3(元/平方米)

地价=(33+50+6.88+8.3)×(1+20%)×[1-1/(1+8%)50]=115.34(元/平方米)

(2)根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为比较案例二的价格

(25÷8%)×[1-1/(1+8%)50]-150=131.37(元/平方米)

(3)用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为比较案例三的价格

(4)进行比较修正

评估宗地价格(1)

评估宗地价格(2)

评估宗地价格(3)

选择题
写作题