问题
多项选择题
(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。)
| 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。 |
关于成本法估价的特点和适用范围说法正确的是( )。
A．成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区已开发土地估价
B．成本法适用于工业用地估价，对商业用地和住宅用地不是很适用
C．成本法一般适用于地产市场狭小，缺乏交易案例，无法采用其他估价方法进行评估的土地
D．成本法没有考虑土地的效用，价值和市场的需求，所以对与投资者衡量投资效益，进行可行性分析没有大的用处
答案
参考答案：A,B,C
解析：
[解] 土地取得费＝6万元/亩+2万元/亩
＝8万元/亩
＝120元/平方米
土地开发费＝2亿元/平方公里
＝200元/平方米
投资利息＝120×[(1+12%)2-1)+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+ 12%)0.5-1]
＝30.528+11.118+8.162
＝49.808元/平方米
开发利润＝(120+200)×15%＝48元/平方米
计算土地价格，因当地土地出让增值收益率为10%，则
无限年期土地使用权价格＝(120+200+49.808+48)×1.1
＝459.59元/平方米