使用收益法评估房地产价值时，关于净收益的正确理解是（）。

A.带租约的房地产，租约期内净收益可按租约租金计算

B.带租约的房地产，租约期外净收益应使用市场平均租金计算

C.使用营业收入计算净收益，应扣除不能归属于房地产的收益

D.净收益应使用客观收益计算，一般不直接使用实际收益