以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“剩余法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“(一)剩余法
由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。
估价对象部分的规划设计条件为
分摊土地面积：5832.56m2。
出让总建筑面积：54400m2。
其中：地上建筑面积39400(全部为商业)。
地下建筑面积15000(其中，地下车库8000m2，地下商业5000m2，地下人防及其他用房2000m2)。
总可销售建筑面积52400m2。
土地开发期：0.5年。
建设期：2年。
以上述条件为基础计算估价对象的价格。
1．总开发价值的测算
(1)地上商业部分。
根据估价对象的实际情况，采用收益还原法求取商业用房的开发价值，收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。计算公式为：
V=(A/Y—g)1-[(1+g)/(1+y)]n
式中V—房地产评估价格；
A—未来第一年净收益；
Y—资本化率；
n—收益年期；
g—净收益年增长率。
1)求取房地年净收益。
①年总收益：根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平，并结合估价对象的规模、位置等因素，综合考虑确定商业用房租金水平为11元/(m2·天)，每年按365天计算，空置率10%，则该项目年租金收益为：
11×365×(1-10%)=3614(元/m2)
②年经营费用(详见下表)。
| 表2年经营费用表 | ||||
| 序号 | 费用项目 | 单价/(元/m2) | 费率 | 备注 |
| 1 | 税费 | 632 | 17.5% | 年总收益×税率 |
| 2 | 维修费× | 72 | 2% | 年总收益×维修费率 |
| 3 | 保险费 | 23.00 | 0.2% | 现值×保险费率 |
| 4 | 管理费用 | 72 | 2% | 年总收益×费率 |
| 合计 | 799 | |||
③房地年净收益为：3614-799=2815(元/m2)
2)资本化率：资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本次估价采取安全利率加风险调整值法；以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率(4.14%)；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率一安全利率十风险调整值，确定资本化率为8%。
3)收益年期：估价对象为商业用途，土地剩余年限为38.87年；估价对象建筑结构为钢混结构，经济耐用年限为60年，综合考虑确定收益年期为38.87年。
4)净收益逐年增长比率(g)：考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率(g)为1%。
5)价格计算：
V=(A/Y -g)1-[(1+g)/(1+Y)]”
=37241(元/m2)
6)估价对象商业用房开发价值：
商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730(万元)
(2)地下商业用房：同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2。
地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104(万元)
(3)地下车库用房。
1)销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2，则：
地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200(万元)
2)两税一费。按照销售收入的5.5%计取。
3)总开发价值。
总额=销售收入×(1-5.5%)
-3200×(1-5.5%)
=3024(万元)
(4)房地产开发价值合计。
房地产开发价值=A+B+C
=161858(万元)
2．成本费用
(1)建造成本。
1)建安费用：按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑建安造价可确定为6000元/m2(合装修、设备费用)，则：
总额=单方造价×建筑面积
=6000×54400/10000
=32640(万元)
2)公共配套设施费用：按建安费用的10%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×10%
=3264(万元)
3)相关税费：按建安费用的1.5%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×1.5%
=490(万元)
4)建造成本合计
建造成本=a+b+c
=36394(万元)
(2)红线内市政费用。
根据估价对象目前情况，红线内市政费用按建安费用的10%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×10%
=3264(万元)
(3)专业人士费。
专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费，则：
总额=建造成本×取费标准
=36394×5%
=1820(万元)
(4)管理费。
管理费用包括人员工资、办公费、差旅费等，按照以上三项之和的3%计算，则：
总额=(①+②+③)×取费标准=1244(万元)
(5)不可预见费。
按照以上四项之和的5%计算，则：
总额=(①+②+③+④)×取费标准=2136(万元)
(6)销售费用。
结合估价对象的建筑规模，并考虑北京市房地产市场状况，按照销售收入的3%计算，则：
总额=销售收入×取费标准
=161858/(1-5.5%)×3%
=5138(万元)
(7)成本费用。
总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996(万元)
3．贷款利息
假设土地使用权价值为V，取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%，建筑物建设工期为2年，计息期按工期一半计，则：
总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5
=V×0.1512+3780(万元)
4．续建工程投资成本利润
开发项目的投资回报率为成本费用的30%，则：
总额=(V+49996)×30%
=V×30%+14999(万元)
5．买方购买估价对象税费
买方购买估价对象税费主要为契税，契税税率为3%，则：
总额=估价对象的价值×税率
=V×3%
6．求取估价对象土地使用权价值
国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费
V=161858-49996-(V×0.1512+3780)-(V×30%+14999)-V×3%
则：
V=62843(万元)”
本报告没有进行最佳有效分析，只是将估价对象的规划条件简单地陈述，没有作任何分析，请指出具体存在的问题。
参考答案：本报告具体存在的问题如下。
(1)在确定不动产毛收益时，没有对待建不动产的状况进行描述，也没有对周边的土地利用情况及商业用房的状况进行描述和分析，只是简单地采用“相同档次商业用房”表示，很抽象，显然是缺乏调查，随意确定的经验数据。这种数据不会有说服力。
(2)在确定经营费用时，只是列出一个费用计算表。费用的来源、费率的依据都没有进行任何说明。
(3)在不动产收益资本化率确定中，采取安全利率加风险调整值的方法，资本化率=安全利率+风险调整值。其中，安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率(4.14%)；但是，风险调整值表述为，依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，这种说法很抽象，也没有具体的确定过程和数值，突然在最后确定资本化率为8%，显然缺乏深入调查和严谨分析。
(4)在计算不动产价值的过程中，考虑到了净收益逐年增长比率，但是没有对增长比率作详细的分析。而且“考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率(g)为1%”，这种简单表述判断过于武断。
(5)在估算地下商业用房价格时，报告的表述是，“同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2”。地下商业用房和地上的情况差异是非常大的，所以它的收益情况、出租率、可利用率以及营业费用等情况，有很大的差异，必须另行估算。报告的写法不仅显得过于简单，而且等于没有任何依据。
(6)地下车库用房价值估算也是缺乏依据。报告的表述是，“销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2”，很抽象，缺乏具体的数据支持。而且，在这里考虑了扣除“两税一费”，实际上与后面的计算会重复扣除。
(7)建筑物成本估算中，没有对建筑物的情况，比如建筑结构、具体设计、装修档次等方面进行说明，简单表述为，“按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑”，缺乏依据。在其他一些参数和系数的确定中，大都没有进行依据描述，例如，“开发项目的投资回报率为成本费用的30%”。而且整个表述模板化，缺乏具体的分析。